Продажа недвижимости по наследству.

Примерное время на чтение статьи: 4 минуты

Получение в наследство имущества может стать как большим подарком судьбы, так и большой ответственностью. Если вы унаследовали недвижимость, но не планируете использовать ее для собственного проживания, то первая мысль, которая возникает – это как ее продать.

В этой статье мы разберем процесс продажи унаследованной недвижимости пошагово, Есть несколько вариантов унаследования, когда вы единолично унаследуете квартиру, например, или в долях с другими наследниками.

В случае долевой собственности на объект, полученный по наследству, решение о его продаже принимается всеми собственниками. Как вариант, если ваши родственники не захотят продавать свои доли, вы должны предложить в первую очередь им выкупить вашу долю. Здесь мы рассмотрим единоличное владение наследством и продажу всего объекта целиком.

Шаг 1. Продажа недвижимости по наследству. Документы.

Что должно быть в пакете документов для быстрой продажи унаследованного объекта:

• Свидетельство о праве на наследство (по закону или по завещанию).
• Выписка из Единого государственного реестра недвижимости, где это право зарегистрировано и вы указаны как собственник. Если это дом или нежилое помещение, то Выписок должно быть две: отдельно на дом или строение и отдельно на земельный участок.
• Можно подготовить с помощью нотариуса и заверить ваше заявление о том, что если по истечение времени после продажи появятся третьи лица или другие наследники, которые будут претендовать на свою долю в проданном имуществе, вы обязуетесь решить все вопросы и претензии за свой счёт и своими силами. Это успокоит потенциальных покупателей, которые выбрали для покупки «свежее» наследство.
• Межевой план земельного участка, если это земельный участок с домом или без.
• Технический план дома или помещения, если это объект на земельном участке.
• Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Обратите внимание, чтобы не было долга по капитальному ремонту, потому что эти платежи начисляются на объект , а не на лицевой счет владельца, и все долги по капитальному ремонту переходят на нового собственника вместе с переходом права на собственность после продажи.
• Справка о зарегистрированных лицах в этой недвижимости. Взять такую справку лучше в территориальном Управлении МВД по месту нахождения объекта продажи. Срок выдачи после подачи заявления составляет 10 рабочих дней, поэтому лучше позаботиться об этом заранее.

Шаг 2. Оценка.

Чтобы определить рыночную стоимость недвижимости, рекомендуется обратиться к специалистам: профессиональному оценщику или риелтору, который сделает аналитику стоимости объекта и предоставит отчет о его цене на рынке на сегодняшний день. На основании этого, вы сможете установить адекватную цену продажи недвижимости. 

Если впоследствии у вас появиться покупатель, который планирует приобрести ваше имущество в ипотеку, то он будет заказывать дополнительную оценку для банка за свой счёт.

Шаг 3. Поиск покупателей.

После того как вы определились с оценкой недвижимости, начинаем поиск покупателя. Для этого подойдут различные способы: размещение объявления на специализированных рекламных сайтах, расклейка объявлений, обращение к профессиональному риелтору или знакомым. Важно набраться терпения и быть готовым к продолжительному процессу, потому что продажа унаследованной недвижимости может занять некоторое время.

Во время показов и переговоров с человеком, который интересуется продажей вашей недвижимости по наследству важно быть искренним, открыто и правдиво отвечать на вопросы, не скрывая нюансы, чтобы в последующем избежать проблем и претензий.

Шаг 4. Составление договора купли-продажи недвижимости по наследству.

При составлении договора купли-продажи необходимо отразить в нем все нюансы ваших переговоров об унаследованном имуществе и отразить все детали, о которых вы предупредили нового владельца. Отдельными абзацами написать, о чем предупреждён или извещён покупатель перед покупкой.

Вместо заверения от нотариуса, лучше в тексте договора купли-продажи указать на то, что в случае появления третьих лиц или других наследников, которые будут претендовать на свою долю в имуществе, после его продажи, вы обязуетесь решить все вопросы и претензии за свой счёт и своими силами.

Помните, что в сделке основным документов, на который потом будут ссылаться все инстанции, в первую очередь, судебные, является именно Договор, поэтому к его составлению надо отнестись со всей серьёзностью, а не копировать шаблоны у знакомых и из интернета.

Срок владения недвижимостью и налог от продажи.

Как определить размер налога на доходы (НДФЛ):

1. Если срок владения унаследованным имуществом от близкого родственника (наследники первой очереди) меньше трёх лет или меньше пяти лет (от родственников второй очереди и других лиц), то законодательством предусмотрен размер налога 13%.
2. Налог рассчитывается от стоимости квартиры, указанной в договоре купли-продажи. При этом из цены проданного имущества минусуем необлагаемый льготный вычет в размере 1 млн. рублей. Получаем налогооблагаемую базу, с которой и рассчитывается налог в размере 13 %.

Такая сумма необлагаемого вычета предусмотрена законодательством на все продаваемые объекты недвижимости вместе, а не на каждый по отдельности на одного наследника.

Вычет по 1 млн. рублей предоставляется каждому наследнику, если наследники не имеют общего бюджета.

1. Например: у взрослых брата и сестры, унаследовавших квартиру родителей по ½ доле и живущих в разных городах со своими семьями или без таковых.

Сумма налога = (Цена продажи – 1 млн. руб.) х 0,13