Как продать квартиру в ипотеке?

Примерное время на чтение статьи: 2 минуты

Бытует мнение, что недвижимость, купленная по ипотеке, не может быть продана до погашения долга.

 В действительности это не так. Да, сложно продать, но возможно.  Для этого необходимо не только знать законы, но и уметь применять их на практике.

Конечно же, сразу возникает вопрос: «Зачем продавать квартиру, купленную под залог?» Все очень просто.

 Достаточно часто условия жизни меняются: например, вы переезжаете в другой город, потому что ваша семья увеличилась, вам необходимо расширить жилплощадь, или, наоборот, вы продаете эту недвижимость, чтобы купить жильё меньшей площади из-за финансовых трудностей.

Безусловно, можно попытаться исправить ситуацию, занять деньги, выплатить кредит, а уже потом продать. Однако это слишком сложно, да и не у всех есть родственники или друзья, способные одолжить такую сумму. Поэтому давайте ответим на вопрос, как продать недвижимость, находящуюся в ипотеке.

Продать квартиру в ипотеке: основные этапы.

1. Получать разрешение от банка, когда планируете продать объект в ипотеке не нужно. Однако не стоит пытаться продать квартиру за спиной у банка, так как сделка не будет зарегистрирована в Росреестре, и вы потеряете статус честного заемщика.
2. Нужно найти покупателя. Вполне вероятно, что найдутся люди, которые захотят приобрести именно Вашу квартиру, находящуюся в ипотеке, особенно если они готовы немного подождать, пока банк не снимет обременение и у вас появится возможность продать и зарегистрировать сделку.
3. Если покупатель готов заплатить всю сумму сразу, то ее часть, соответствующая непогашенной задолженности перед банком, пойдёт на погашение остатка долга по ипотеке для снятия обременения банком. Оставшаяся часть после регистрации сделки поступит на счёт продавца.  

До момента снятия обременения по ипотеке банком пройдёт время, срок снятия зависит от кредитного учреждения и у всех банков разный. На этот период сделка приостанавливается, а денежные средства, которые предназначались продавцу после расчётов с банком, отправляются на закрытый номинальный счёт или в хранятся в банковской ячейке. Доступа к этим деньгам нет ни у кого из сторон сделки. Это даёт душевное спокойствие всем участникам процесса.

После освобождения квартиры от обременения сделка возобновляется, регистрируется переход права на нового владельца и продавец получает причитающуюся ему сумму.

Возможные трудности и варианты.

1. Если покупатель не может предоставить все средства сразу, то некоторые банки рассматривают выдачу кредитов под залоговые квартиры. В таком случае банк-кредитор покупателя оплачивает остаток ипотечного кредита, снимает обременение и регистрирует новый договор ипотеки, где заёмщиком уже будет покупатель.
2.  Банк может не одобрить объект покупки. Как правило, финансовые учреждения не дают комментариев, поэтому узнать причину такого неодобрения сложно. Покупатель может отказаться, не заплатив деньги.  В этом случае риск сводится к минимуму, так как одной из вовлеченных сторон сделки является банк, служба безопасности которого строго контролирует весь процесс. Кроме того, это обстоятельство может быть оспорено в суде, и продавец гарантированно получит свою собственность обратно.
3. Если банк не согласовал сделку и продать не представляется возможным, а покупатель настаивает на возврате удвоенного задатка. Не спешите, ведь это не ваша вина, что продать жильё не получилось и сделка не состоялась.  Вы все еще готовы продать и подписать договор. В этом случае, если покупатель подаст в суд, то решение суда будет в пользу продавца.

Продать квартиру в ипотеке. Перечень документов.

— Паспорт продавца.
— Кадастровый или технический паспорт на объект недвижимости
— Документы, которые подтверждают право собственности на недвижимость. (Выписки ЕГРН, Свидетельства о праве собственности)
— Документы – основания (Договор купли-продажи с использованием кредитных средств).
— Справка из УВД о количестве жильцов и о том, что в квартире, которую хотим продать, не прописаны заключенные, пропавшие без вести или другие лица, которые могут претендовать на проживание после возвращения
— Оценку рыночной стоимости недвижимости, которую вы планируете продать, делают профессиональные аккредитованные оценщики.

— Справку из банка-кредитора о том, что на выплату ипотечного кредита не использовались средства Материнского капитала.

— Справка из банка-кредитора об остатке задолженности по кредиту на день сделки.

— Если продавец состоял в зарегистрированном браке на момент покупки квартиры, то требуется нотариальное согласие супруга (супруги) на продажу квартиры.

— Если покупатель состоит в зарегистрированном браке на момент покупки квартиры в ипотеку, то требуется нотариальное согласие его супруги (супруга) на покупку квартиры в ипотеку.

— Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам из Управляющей компании. А главное: подтверждение отсутствия задолженности по капитальному ремонту, потому что долг по капитальному ремонту выставляется на квартиру, независимо от того, кто ею владеет и переходит на следующего владельца.

Вам необходимо обратиться в банк-кредитор или профессиональному риелтору для составления договора купли-продажи объекта в ипотеке по форме банка. Подать заявление в МФЦ на регистрацию договора купли-продажи с приостановкой до момента снятия обременения.

После освобождения квартиры от залога, необходимо заказать Выписку из ЕГРН и убедиться, что запись об ипотеке отсутствует. Снова явиться в МФЦ всем участникам сделки для возобновления процесса регистрации договора купли-продажи и перехода права на покупателя. И ожидать регистрации и поступления денежных средств.