Как посчитать налог с продажи дома?

Примерное время на чтение статьи: 4 минуты

Налог взимается только после продажи объекта недвижимости, срок владения которым меньше минимального, при этом продажа дома осуществляется вместе с земельным участком и рассматривается во всех документах, как два отдельных объекта:

• 5 лет, если недвижимость приобреталась когда-то по договору купли-продажи, дарения от третьих лиц или неблизких родственников, наследства:
• 3 года, если объект недвижимости был подарен близким родственником или перешел к вам по наследству от близкого родственника. Если вы понимаете, что по срокам у вас не возникает обязанности платить налог с продажи, то декларацию о доходах подавать не надо.

Например:

Вы решили продать дом с земельным участком. При этом срок владения (время с момента регистрации Договора купли-продажи) дома — 3 года, а земельного участка, купленного в ипотеку – 6 лет.

И на стадии подготовки к сделке необходимо правильно разделить в договоре купли-продажи стоимости дома, построек (баня, и т.д.) и стоимость земельного участка. Если цену не разделить, то в дальнейшем могут быть печальные последствия в виде большой суммы предъявленного налога с продажи.

В нашем случае продажа земельного участка налогом не облагается, так как минимальный срок владения, установленный законодательством (5 лет) истёк, и декларация по нему не подаётся.  А у дома  — ещё не истёк, значит, продажа дом — подпадает под налог.

Как рассчитывается налог с дохода от продажи недвижимости, у которой не истёк срок владения?

Обязанность по уплате налога с продажи недвижимого имущества возникает после истечения того года, в котором была сделка купли-продажи. Декларацию надо будет подать до 30 апреля года, следующего за годом продажи дома.

Существует два метода расчета налога с дохода от продажи:

1. Доходы (цена продажи объекта в Договоре) — Расходы (расходы на приобретение или строительство дома)= Налогооблагаемая база (НБ). НБ х 0,13 = Сумма налога к уплате
2. Доходы (цена продажи объекта в Договоре) — 1 млн. рублей (фиксированная величина, необлагаемая налогом) = Налогооблагаемая база (НБ). НБ х 0,13 = Сумма налога к уплате.

1. Налог с продажи дома по схеме «Доходы — Расходы».

Мы рассматриваем продажу на конкретном примере (см. выше) и в нашем случае выгодно будет указать, по возможности, большую стоимость земли в договоре купли-продажи, и остаток суммы разделить на стоимость дома и построек.

Но важно также помнить о правиле 70% от кадастровой стоимости. То есть, налоговая при выборе налогооблагаемой базы сравнивает всегда две цены: кадастровую стоимость и цену в договоре купли-продажи. Если цена в договоре будет выше, чем 70% от кадастровой стоимости, то считать будут по ней. А если меньше, то налог 13% посчитают с суммы, равной 70% от кадастровой стоимости.

Если вашу недвижимость покупают в кредит, одобрив ипотеку в банке, то надо заранее согласовать с покупателем Ваши пожелания по разделению цены (за два или несколько объектов) и сделать это перед тем, как покупатели будут заказывать оценку объектов для банка. Соответственно, учесть это при оценке объектов для банка.

Вычет и схему ДОХОД – РАСХОДЫ можно комбинировать, например, необлагаемый вычет применить для земельного участка, а расходы применить для построек и жилья.

2. Расходы. Какие траты относятся к расходам?

Мы вспоминаем о налогах на доходы обычно только тогда, когда собираемся продавать свою недвижимость. Но это неэффективный подход в плане сохранения своих капиталов. О налогах надо помнить всегда, и в особенности при покупке недвижимости на стадии оформления документов.

 Например, рассмотрим ситуацию, когда вы купили земельный участок для строительства дома в ипотеку. Купили землю, не сразу начали строительство дома. Потом на участке построили ещё баню, гараж. 

На этом этапе мы должны систематизировать и сохранить все документы, связанные с расходами на строительство объектов недвижимости, а именно:

1. Собирать все счета и чеки к ним по оплате строительных материалов, закупаемых для дома, дополнительных построек.
2. Собирать в отдельную папку все договоры с подрядчиками на выполнение работ по возведению, отделке, проведению коммуникационных сетей к участку.
3. Собирать все счета на оплату выполненных работ, чеки, квитанции и расписки.
4. Расходы на проектирование дома, на проект коммуникаций и согласования по подключению коммуникаций, кроме затрат на ландшафтные работы.

Расходы на проценты по ипотечному кредиту тоже входят в расходную часть.

3. Налог с продажи дома. Схема «Доходы — необлагаемый вычет».

Стоимость дома по договору купли-продажи   —   1 млн. руб. = Налогооблагаемая база

Налогооблагаемая база х 0,13 = НАЛОГ , подлежащий к уплате.

Налоговый вычет в размере 1 млн. руб. по садовым домам также предоставляется, но дом должен быть зарегистрирован по всем правилам и иметь кадастровый номер.

Вычет в размере 1 млн. руб. в год даётся на все объекты вместе. То есть, если помимо дома с землёй захотите ещё продать квартиру, то вычетом вы сможете воспользоваться только в размере 1 млн. руб. на оба объекта, а не на каждый в отдельности.

По нежилым объектам вычет составляет – 250 000 руб. Таким образом, можно на продажу дома воспользоваться вычетом в размере 1 млн. руб., а на продажу бани – 250 000 руб., опять же, если у бани есть отдельный кадастровый номер.

Обе схемы расчёта налога с дохода применимы только для резидентов РФ.

Если Вы не резидент, то Вам будет доступна схема ДОХОД – РАСХОД, если на момент регистрации в собственность дома вы были уже зарегистрированы на территории России в статусе Индивидуального Предпринимателя с использованием УСН (упрощенной системы налогообложения).

Да, придётся все обдумать и хорошенько просчитать перед продажей, но оно того стоит.

Надеюсь, эта информация была Вам интересна.

Подписывайтесь на мой сайт и получайте ещё больше полезной информации.

Буду рада видеть Ваши комментарии. До встречи!