Когда очень хочется осуществить мечту и построить красивый уютный дом, который будет магнитом манить вас и ваших родных после напряженного рабочего дня собраться вместе у камина или на летней веранде за чашечкой кофе, мы с усердием и придирчиво выбираем подходящий земельный участок для покупки.
Это первый и самый важный этап покупки, потому что необходимо учесть множество факторов, влияющих на качество жизни в вашем прекрасном доме. Каковы же эти факторы:
- Место должно быть доступно для проезда как на личном автомобиле, так и на другом транспорте. В случае, если автомобиль временно будет не на ходу, чтобы можно было доехать на общедоступном транспорте и дойти пешком.
- Вам это место должно нравиться. Любите вы одиночество или общение — неважно, участок должен быть доступен для подключения электричества, вода из скважины должна быть хорошего качества. Подключение газа не столько важно как возможность подключения к электричеству.
- Соседи! Для комфортного проживания порой гораздо важнее хорошие отношения с адекватными соседями, чем многие другие факторы. Обязательно перед покупкой познакомьтесь и пообщайтесь с соседями по участку, можете узнать много интересного.
- Почва, рельеф участка, деревья на нём, удалённость от берега водоёма — всё это имеет значение. Главное определить цель покупки дома. Это как выбор спутника жизни, не меньше.
- Важно узнать окружающую доступную инфраструктуру: где можно купить продукты, где ближайшая больница, какие рядом есть места для развлечений (пляж, прогулочные тропы, грибные места). Что расположено в непосредственной близости (полигоны, аэродромы, захоронения, животноводческие или птицефермы и прочее).
- Выбранный вами для покупки земельный участок должен стоять на кадастровом учете. Найдите его на публичной кадастровой карте по точному адресу или кадастровому номеру и запросите подробный отчёт о нём. Заказать такой отчет можно онлайн на сайте Публичной кадастровой карты России (цена 298 рублей).
- В идеале на нем не должно быть никаких строений.
Покупка земли, на которой разрешено строительство дома.
Категория земель определяет правовой режим и цели для её использования. Для строительства домов есть две категории земли:
- самая подходящая для покупки — это ИЖС (индивидуальное жилищное строительство). Земли в границах населённых пунктов предназначены для строительства жилых домов.
- подходит более-менее — земля сельскохозяйственного назначения, расположена за пределами границ населённых пунктов и предназначена для сельскохозяйственных угодий, садов и огородов, животноводческих производств и пастбищ, вспомогательных объектов (дороги, коммуникаций, сооружения для переработки и прочие).
Строительство домов на землях сельхоз назначения возможно только в соответствии с градостроительным планом застройки и освоения территории, который имеется в местной администрации. Есть опасность, не ознакомившись перед покупкой с градостроительным планом развития территории построить дом на участке, где запланировано строительство магистрали регионального значения. Последствия можете себе представить.
Кроме категории земли при покупке надо учитывать и вид разрешенного использования земли (сокращённо ВРИ). Вид разрешенного использования — более узкое уточняющее понятие, и характеризует допустимые законодательством способы использования земельного участка. Всего таких видов 158, но только 3 из них пригодны для строительства домов:
- ИЖС — индивидуальное жилищное строительство, самый подходящий для покупки в нашем случае, доступность коммуникаций и дорог, возможность круглогодичного проживания, присвоения почтового адреса дому и прописки в нём, доступность ипотечных льготных программ.
В выписке ЕГРН возможны разные формулировки вида разрешенного использования, но они должны содержать слова «жилые дома», «жилая застройка», «жилищное строительство», «частное домовладение».
Важно! Строительство дома на таком участке необходимо начать в течение 3х лет с момента покупки земли, иначе есть угроза изъятия земельного участка по причине нецелевого использования. Строить можно дом не выше 3хэтажей (не более 20 м высотой). Свыше этого — также будет признано, как нецелевое использование.
2. ЛПХ — личное подсобное хозяйство, подходит для покупки под строительство капитального жилого дома только в случае, если категория земли: Земли населённых пунктов. В других случаях можно возводить временные дома, дачи, садовые домики и хозяйственные постройки без фундамента.
В границах населённых пунктов ВРИ: «для личного подсобного хозяйства», — в некоторых случаях есть возможность перевести в ИЖС.
За чертой населённых пунктов ВРИ: «ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках»; или «для личного подсобного хозяйства и для огородничества», — однозначно нам для покупки не подходит, возводить капитальные жилые дома нельзя, недоступны ипотечные средства на строительство и госпрограммы. Разрешено строительство временных построек без фундамента.
Это теоретически, но на практике на этой земле строят дома на фундаменте на свой страх и риск, такие, которые можно перемещать (например модульные или недолговечные каркасные).
Нецелевое использование земли влечёт штрафы 0,5 — 1% от кадастровой стоимости или 10-20 тысяч рублей (если участок не стоит на кадастровом учёте) и снос самовольной постройки без компенсации.
Изъятие земли грозит и тем, кто не начал строительство дома в течение трёх лет с момента покупки.
3. СНТ — садовое некоммерческое товарищество. ВРИ: «садовый земельный участок», «для ведения садоводства», «для садоводства». И здесь важно при покупке смотреть категорию земель. Строить дом можно, если земля в границах населённого пункта и нет — если за пределами.
На земле СНТ вы обязана построить дом или садовый домик, если в границах населённого пункта, но сооружать теплицы, грядки и высаживать плодовые деревья и кустарники совсем не обязательно.
Если в Выписке ЕГРН прописан вид разрешенного использования «для садоводства» на землях сельскохозяйственного назначения, то целевое назначение — только для выращивания сельскохозяйственных культур (плодово-ягодных, виноградников и других многолетних) без права строительства каких-либо объектов.
До 2019 года был ещё один вид разрешенного использования земли — ДНТ и ДНП — дачное некоммерческое товарищество и дачное некоммерческое партнерство — это земли для дачного строительства («дачный земельный участок», «для ведения дачного хозяйства», «для дачного строительства»).
После вступления в силу изменений в законодательстве (ФЗ № 217) с 2019 года все ДНТ и ДНП переименованы в СНТ, и такой вид существовать перестал, теперь создаются только СНТ, и ОНТ. Тот кто успел до изменений в законодательстве оформить свою дачу, как жилой дом, и зарегистрировать в ЕГРН с отметкой «жилое строение», то я вас поздравляю!
Кто не сделал этого по каким-то причинам владеют строениями сезонного вспомогательного использования (садовыми домами) без права прописки и присвоения почтового адреса.
Покупка земли для строительства дома в сравнении по ВРИ.
| Достоинства и недостатки | ИЖС, ЛПХ с категорией Земли населённых пунктов | СНТ с категорией Земли населённых пунктов |
| Возможность покупки в ипотеку | Доступно | Доступно |
| Возможность при покупке использования государственных программ поддержки: господдержка, семейная ипотека, использование материнского капитала | Доступно | Доступно |
| Качество и плодородность земли | Может быть любой | Плодородность выше |
| Близость и доступность подключения коммуникаций | Подключение возможно и местные власти обеспечивают исправность и доставку ресурсов. | Подключение затруднено, ответственность за всё лежит на владельце |
| Возможность прописки и присвоения почтового адреса | возможность постоянного проживания и прописки | Сезонное проживание и прописка только в жилом капитальном доме, не в садовом доме |
| Рыночная и кадастровая стоимость, налоги | Выше, чем у других видов использования | Относительно невысокая цена и налоги |
| Размеры участка | Не ограничены | до 15 соток |
| Целевое использование | В течение 3-х лет после покупки необходимо начать строительство жилого дома | Есть выбор: можно строить дом, а можно не строить, какой строить: жилой или садовый |
Выбирая землю для покупки, руководствуйтесь своими целями, потребностями и возможностями.
Обратите внимание, что если дом зарегистрирован, как «садовый дом», а на практике он для круглогодичного проживания подходит и со всеми удобствами, то прописаться в нем нельзя. И для покупки такого дома ипотека и льготные программы поддержки не подходят, материнский капитал использовать нельзя. Все эти возможности доступны только для статуса «жилой дом» или «жилое строение».
Чтобы быть уверенным, что земельный участок для покупки выбран правильно и построенный дом получит желаемый статус, лучше подать Уведомление о начале строительства в местную администрацию и получить Уведомление о соответствии параметров строительства установленным нормам и требованиям.
Об этом мы расскажем в следующих статьях. Следите за нашими обновлениями. Чтобы получить информацию о новых публикациях, подпишитесь на сайт и мы направим вам информацию о новых статьях на электронную почту.
0 Комментариев