Какие сделки с недвижимостью нотариальные

Примерное время на чтение статьи: 3 минуты

По желанию сторон нотариус вправе удостоверить любую сделку с недвижимостью, но для некоторых сделок законодательством РФ установлена обязательная нотариальная форма. Ниже рассмотрим подробнее, какие же сделки требуют обязательного нотариального удостоверения.

Сделки с недвижимостью нотариальные, если продавец — несовершеннолетний.

Если одним из продавцов сделки является несовершеннолетний, недееспособный или ограниченный в дееспособности гражданин, то нотариальная форма сделки обязательна.

Кроме нотариуса при отчуждении имущества несовершеннолетних детей и недееспособных граждан требуется согласие органов опеки и попечительства.

Объекты недвижимости покупают супруги или один из супругов.

1. Если недвижимое имущество приобретает один из супругов, то для регистрации такой сделки в Росреестре потребуется нотариальное Согласие второго супруга. Это касается и тех случаев, когда один из супругов оформляет ипотечный кредит на покупку недвижимости.
2. Если супруги вместе покупают дом или квартиру в долевую собственность, а брачный договор они не составляли. Договор купли-продажи приобретает черты брачного договора и обязательным становится нотариальное заверение.

Совсем другое дело, если недвижимое имущество приобретается в общую совместную собственность. Тогда можно обойтись простой письменной формой. В случае расторжения брака это имущество делиться пополам.

Или приобретается в долях не супругами, и покупается весь объект целиком в единовременно в одной сделке.

Например:

Квартира досталась родственникам по наследству и находится в долевой собственности по 1/2 без выдела в натуре у двоих совершеннолетних дальних родственников. Один решил продать свою долю.

В соответствии с требованиями законодательства РФ его действия должны быть следующими:

• направить уведомление о продажи доли своему сособственнику с предложением выкупить её в связи с первоочередным правом на выкуп;
• если вторая сторона отказывается, то через судебные органы выделить свою часть имущества в натуре в объекте недвижимости и выставить её на продажу по стоимости комнаты;
• продажа доли в объекте недвижимости требует обязательной нотариальной формы, поэтому, найдя покупателя, продавец понесёт ещё значительные расходы на нотариуса;
• зарегистрировать сделку можно не обращаясь в МФЦ, используя электронную регистрацию через нотариуса.

Продавец пошёл другим путём. Он отыскал родственника — сособственника квартиры и предложил ему продать весь объект целиком и разделить сумму от продажи квартиры пропорционально долям.

В результате стоимость его половины значительно поднялась, так как стоимость двухкомнатной квартиры значительно превышала рыночную стоимость двух комнат вместе.

Кроме того в соответствии с изменениями в Федеральном Законе № 218 «О государственной регистрации недвижимости» для одномоментной продажи объекта недвижимости, находящегося в долевой собственности, всеми сособственниками одновременно и как целого объекта, нотариального заверения сделки не требуется.

Расходы на сделку ограничились расходами на заказ Выписок из ЕГРН и подготовку Договора купли-продажи в простой письменной форме. Госпошлину за переход права оплачивает покупатель.

Продажа доли в праве собственности.

Если всё же вам не удалось уговорить других владельцев вашей недвижимости на её продажу, то любое отчуждение вашей доли (продажа, дарение, завещание или мена) потребует участия нотариуса. Продажа доли в праве на объект недвижимости требует обязательного нотариального удостоверения.

У сособственников объекта есть преимущественное право выкупа вашей части имущества, поэтому первым делом надо отправить всем Извещение о продажи доли и с предложением её приобрести.

Отказ от покупки вашей доли также требует нотариального заверения (либо его необходимо зарегистрировать в Росреестре).

Другие сделки с недвижимостью обязательной нотариальной формы.

1. При дарении доли в недвижимости потребуется нотариус.

Если же вы хотите подарить квартиру, например, или дом целиком любому человеку, то можно обойтись простой формой договора. Чтобы сделка имела юридическую силу и была признана законной, необходимо зарегистрировать Договор дарения в Росреестре.

По договору дарения имущество передаётся в дар от любого человека — полноправного владельца этого имущества — любому другому человеку без привязки к родству и без каких-либо условий и обязательств.

Нельзя в договоре дарения прописать обязательство обеспечить пожизненное проживание дарителю в подаренной недвижимости.

Сделку дарения очень трудно оспорить в суде.

Из практики решений Верховного Суда РФ. Если полноправный собственник всего объекта недвижимости дарит своему близкому родственнику долю в этом объекте (например: отец — единственный владелец дома — дарит своему сыну 1/2 долю в праве собственности на дом), тогда договор тоже может быть заключен в простой форме, но обязательно зарегистрирован в Едином Государственном Реестре Недвижимости.

2. Обязательная нотариальная форма договора предусмотрена законодательством для завещания, ренты, пожизненного содержания с иждивением и брачного договора.

Договор мены может иметь простую письменную форму. Нотариальное заверение для него по желанию.

Эти формы сделок с недвижимостью мы рассмотрим более подробно в других статьях.