Налог взимается только после продажи объекта недвижимости, срок владения которым меньше минимального, при этом продажа дома осуществляется вместе с земельным участком и рассматривается во всех документах, как два отдельных объекта:
- 5 лет, если недвижимость приобреталась когда-то по договору купли-продажи, дарения от третьих лиц или неблизких родственников, наследства:
- 3 года, если объект недвижимости был подарен близким родственником или перешел к вам по наследству от близкого родственника. Если вы понимаете, что по срокам у вас не возникает обязанности платить налог с продажи, то декларацию о доходах подавать не надо.
Например:
Вы решили продать дом с земельным участком. При этом срок владения (время с момента регистрации Договора купли-продажи) дома — 3 года, а земельного участка, купленного в ипотеку – 6 лет.
И на стадии подготовки к сделке необходимо правильно разделить в договоре купли-продажи стоимости дома, построек (баня, и т.д.) и стоимость земельного участка. Если цену не разделить, то в дальнейшем могут быть печальные последствия в виде большой суммы предъявленного налога с продажи.
В нашем случае продажа земельного участка налогом не облагается, так как минимальный срок владения, установленный законодательством (5 лет) истёк, и декларация по нему не подаётся. А у дома — ещё не истёк, значит, продажа дом — подпадает под налог.
Как рассчитывается налог с дохода от продажи недвижимости, у которой не истёк срок владения?
Обязанность по уплате налога с продажи недвижимого имущества возникает после истечения того года, в котором была сделка купли-продажи. Декларацию надо будет подать до 30 апреля года, следующего за годом продажи дома.
Существует два метода расчета налога с дохода от продажи:
- Доходы (цена продажи объекта в Договоре) — Расходы (расходы на приобретение или строительство дома)= Налогооблагаемая база (НБ). НБ х 0,13 = Сумма налога к уплате
- Доходы (цена продажи объекта в Договоре) — 1 млн. рублей (фиксированная величина, необлагаемая налогом) = Налогооблагаемая база (НБ). НБ х 0,13 = Сумма налога к уплате.
1. Налог с продажи дома по схеме «Доходы — Расходы».
Мы рассматриваем продажу на конкретном примере (см. выше) и в нашем случае выгодно будет указать, по возможности, большую стоимость земли в договоре купли-продажи, и остаток суммы разделить на стоимость дома и построек.
Но важно также помнить о правиле 70% от кадастровой стоимости. То есть, налоговая при выборе налогооблагаемой базы сравнивает всегда две цены: кадастровую стоимость и цену в договоре купли-продажи. Если цена в договоре будет выше, чем 70% от кадастровой стоимости, то считать будут по ней. А если меньше, то налог 13% посчитают с суммы, равной 70% от кадастровой стоимости.
Если вашу недвижимость покупают в кредит, одобрив ипотеку в банке, то надо заранее согласовать с покупателем Ваши пожелания по разделению цены (за два или несколько объектов) и сделать это перед тем, как покупатели будут заказывать оценку объектов для банка. Соответственно, учесть это при оценке объектов для банка.
Вычет и схему ДОХОД – РАСХОДЫ можно комбинировать, например, необлагаемый вычет применить для земельного участка, а расходы применить для построек и жилья.
2. Расходы. Какие траты относятся к расходам?
Мы вспоминаем о налогах на доходы обычно только тогда, когда собираемся продавать свою недвижимость. Но это неэффективный подход в плане сохранения своих капиталов. О налогах надо помнить всегда, и в особенности при покупке недвижимости на стадии оформления документов.
Например, рассмотрим ситуацию, когда вы купили земельный участок для строительства дома в ипотеку. Купили землю, не сразу начали строительство дома. Потом на участке построили ещё баню, гараж.
На этом этапе мы должны систематизировать и сохранить все документы, связанные с расходами на строительство объектов недвижимости, а именно:
- Собирать все счета и чеки к ним по оплате строительных материалов, закупаемых для дома, дополнительных построек.
- Собирать в отдельную папку все договоры с подрядчиками на выполнение работ по возведению, отделке, проведению коммуникационных сетей к участку.
- Собирать все счета на оплату выполненных работ, чеки, квитанции и расписки.
- Расходы на проектирование дома, на проект коммуникаций и согласования по подключению коммуникаций, кроме затрат на ландшафтные работы.
Расходы на проценты по ипотечному кредиту тоже входят в расходную часть.
3. Налог с продажи дома. Схема «Доходы — необлагаемый вычет».
Стоимость дома по договору купли-продажи — 1 млн. руб. = Налогооблагаемая база
Налогооблагаемая база х 0,13 = НАЛОГ , подлежащий к уплате.
Налоговый вычет в размере 1 млн. руб. по садовым домам также предоставляется, но дом должен быть зарегистрирован по всем правилам и иметь кадастровый номер.
Вычет в размере 1 млн. руб. в год даётся на все объекты вместе. То есть, если помимо дома с землёй захотите ещё продать квартиру, то вычетом вы сможете воспользоваться только в размере 1 млн. руб. на оба объекта, а не на каждый в отдельности.
По нежилым объектам вычет составляет – 250 000 руб. Таким образом, можно на продажу дома воспользоваться вычетом в размере 1 млн. руб., а на продажу бани – 250 000 руб., опять же, если у бани есть отдельный кадастровый номер.
Обе схемы расчёта налога с дохода применимы только для резидентов РФ.
Если Вы не резидент, то Вам будет доступна схема ДОХОД – РАСХОД, если на момент регистрации в собственность дома вы были уже зарегистрированы на территории России в статусе Индивидуального Предпринимателя с использованием УСН (упрощенной системы налогообложения).
Да, придётся все обдумать и хорошенько просчитать перед продажей, но оно того стоит.
Надеюсь, эта информация была Вам интересна.
Подписывайтесь на мой сайт и получайте ещё больше полезной информации.
Буду рада видеть Ваши комментарии. До встречи!