В настоящее время с мошенниками сталкивался каждый, по крайней мере по телефону с ними беседовал. Многие даже перестали отвечать на незнакомые номера. Но всё-таки люди преклонного возраста и одинокие пожилые граждане очень часто попадаются в сети разнообразных мошеннических схем, в том числе в сделках с недвижимостью.
Традиционно «лакомым кусочком» для «чёрных риелторов»- являются социально-неблагополучные категории граждан, ведущие асоциальный образ жизни. Никто из нас не застрахован от ошибок в любом возрасте и с любым уровнем образования. Прежде чем говорить: «Со мной этого точно не произойдёт!» — лучше всё-таки узнать, какими бывают уловки и капканы, в которые мы попадаем.
Наиболее часто в мошеннических схемах фигурирует старый жилой фонд: хрущёвки, сталинки, брежневки. Значительно реже — это относительно новое жильё, или жильё комфорт класса и элитное жильё.
Распространённые мошеннические схемы с недвижимостью
- Подделка документов — номер 1 среди афер с жильём.
Реальный случай из практики:
Владелец квартиры в городе Н решил поехать в другой регион на заработки на несколько лет, а свою квартиру сдать на этот период в аренду на длительный срок. Наниматель нашёлся быстро, даже не пришлось обращаться за помощью к риелтору, и собственник спокойно уехал.
В течение почти года арендная плата исправно поступала на счёт, как вдруг денежные поступления прекратились и наниматель перестал выходить на связь. Обеспокоенный владелец недвижимости стал выяснять в чём дело и неожиданно обнаружил, что квартира ему уже не принадлежит.
Когда стали разбираться в этом тёмном деле правоохранительные органы, то выяснилось, что к нанимателю попали подлинники документов на квартиру, которые владелец квартиры неосмотрительно оставил в жилом помещении в закрытом ящике письменного стола. Мошенникам удалось подделать по копии паспорт собственника, вставив туда фотографию нанимателя.
Самое интересное, что продавал квартиру мошенник-наниматель, обратившись в агентство недвижимости, чтобы продать срочно и быстро, пусть даже по цене ниже рыночной. Конечно, покупатель на такую низкую стоимость нашёлся моментально. Сделка по просьбе продавца-мошенника прошла за наличный расчёт.
При подаче документов в МФЦ у приёмщика документов не возникло сомнений в подлинности паспорта продавца, подделка была качественной, а услугу по проверке паспорта на подлинность не заказывали. Регистратор тоже зарегистрировал переход права и всё. Наниматель-мошенник получил деньги и скрылся.
Владельцу пришлось продолжительное время через суд возвращать свою недвижимость. А вот покупатель понервничал изрядно, прежде чем нашли виноватого и вернули ему часть денежных средств.
Важно! Избегайте спешки при покупке недвижимости, используйте безопасные формы расчётов через банк и цена на недвижимость ниже рынка (особенно значительно ниже) — это первый признак «грязной» схемы». Помните пословицу «Бесплатный (в нашем случае — дешёвый) сыр может быть в мышеловке»!
В последние годы с развитием цифровых технологий к подделке документов добавилась ещё и подделка электронно-цифровой подписи. Мошенники делают это в личном кабинете граждан в портале Госуслуги, который они либо взламывают, либо обманным путём добывают у граждан пароли и логины для входа.
После входа в ваш личный кабинет Госуслуг с помощью подложных документов оформляют электронную подпись и проводят онлайн регистрацию сделок с вашей недвижимостью.
Как защититься от этого вида мошенничества?
- Ещё с 2013 года действует такая услуга, как запрет на осуществление сделок с недвижимостью без личного участия собственника.
- В августе 2019 года ВВ. Путин подписал закон, в котором открываются возможности для граждан подавать в Росреестр заявления о переходе или прекращении права на принадлежащую им недвижимость в электронном виде, подписывая УКЭЦП (усиленной квалифицированной электронно-цифровой подписью).
Согласно этому закону прежде чем проводить сделку со своей недвижимостью в электронном виде, собственник должен сначала уведомить Росреестр в письменной форме, обратившись с заявлением о намерении провести электронную сделку. Если такого заявления не поступало в Росреестр, то сделка не состоится.
Такое заявление не требуется только в случае, если УКЭЦП оформляется при проведении сделок:
- с нотариусом;
- с органами власти;
- по электронной ипотеке с банком.
2. Сделки с продавцами-собственниками, состоящими на учёте или не осознающих своих действий.
Это как правило возрастные владельцы недвижимости или асоциальные элементы.
Случай из практики,
В агентство недвижимости обратился молодой человек, проживающий в Москве. Он беспокоился о своей одинокой пожилой тёте, проживающей в Челябинске в полной изоляции от своих родственников. Объяснил, что хочет перевезти родственницу в Москву, так она нуждается в помощи в силу своего преклонного возраста, а у него просторная квартира, где всем хватит места.
Специально для этой цели он прилетел, используя свой короткий отпуск, чтобы побыстрее помочь ей продать квартиру в Челябинске и увезти её с собой. Он попросил риелтора держать связь с ним, поскольку тётя в силу возраста полностью полагается на него и сама ничего в этом не понимает.
Цену на квартиру опять же поставили ниже минимальной по рынку, так как дефицита денежных средств племянник не испытывал, а продать надо было быстро — отпуск имеет обыкновение заканчиваться.
Риелтор обрадовался — продать квартиру по такой цене не представляло сложности, даже за наличный расчёт. Тётя на сделку приехала сама, подписала документы, но деньги доверила племяннику, который её сопровождал. Ничего подозрительного и необычного. Сделку зарегистрировали.
Но, когда наступил момент освобождения квартиры (тёте дали несколько дней собраться), женщина заявила, что выезжать никуда не собирается. Да, она участвовала в операции спецслужб по поимке мошенников, и по просьбе сотрудника спецслужб разыграла этот спектакль по продаже квартиры. А деньги и в руки не брала, они у сотрудника и уж там разберутся во всём.
В нашем случае владелица квартиры оказалась просто очень доверчивым человеком преклонного возраста. Но часто в такой схеме владелец недвижимости оказывается состоящим на учёте в психоневрологическом или наркологическом диспансере и сделка признаётся недействительной.
Как защититься от этого вида мошенничества?
При выборе квартиры вам необходимо познакомиться с собственником, даже разговор с ним по телефону или видео связи может очень помочь, если продавец выступает по доверенности. Необходимо учитывать не только возраст, но и особенности поведения, социальные сети, биографию, бывшую профессию собственника.
Если возраст продавца-собственника больше 70 лет, то обязательно запрашивайте справку о сделкоспособности и от психиатра и нарколога. Покупатель рискует всегда гораздо больше, чем продавец, поэтому если по причине высокой стоимости такой справки продавец отказывается, то лучше оплатить за свой счёт и быть уверенным в чистоте сделки, чем потерять потом миллионы.
3. Нарушение прав на жильё — ещё одна распространённая мошенническая схема в сделках с недвижимостью.
Например в квартирах, доставшихся по наследству могут появиться другие наследники, которые будут оспаривать свои права на наследство в будущем. Ведь срок вступления в наследство может быть продлён, если наследник не знал о смерти родственника и узнал спустя несколько лет. Или у умершего вдруг объявляются внебрачные дети, что особенно актуально, когда остаётся богатое наследство и в городах, где недвижимость очень дорогая.
Покупатель в таком случае оказывается потерпевшей стороной. Квартиру возвращают бывшему владельцу, а вот денежные средства уплывают в неизвестном направлении.
4. Притворные сделки — очень распространенная схема, когда в договоре купли-продажи указывается стоимость отличная от фактической.
Если стоимость недвижимости намеренно занижается в договоре с целью уклонения от налогов, то после сделки бывший собственник может обратиться в суд, чтобы оспорить сделку, как убыточную и заключенную на невыгодных для него условиях, т.к. рыночная цена проданной недвижимости гораздо выше той, по которой квартира продана согласно договору купли-продажи.
Возвращать продавец будет ту сумму, которая указана в договоре.
Или вместо договора купли-продажи при выкупе доли в квартире, где преимущественное право выкупа доли имеют другие сособственники, оформляют продажу договором дарения. При дарении доли не требуется уведомлять других дольщиков квартиры.
А после возможно осуществить рейдерский захват всей квартиры, создавая невыносимые условия для её жильцов.