В настоящее время почти каждый банк РФ оказывает своим клиентам такую услугу, как электронная регистрация сделки с недвижимостью, и даже цепочки сделок. При этом разные банки используют для этого свои специализированные цифровые системы (так называемые «экосистемы»), позволяющие провести сделку с недвижимостью через «одно окно» в онлайн формате.
Если в Сбербанке — это система ООО «ЦНС» (Общество с ограниченной ответственностью «Центр Недвижимости от Сбербанка»), то для ВТБ (ПАО) — это экосистема «Метр квадратный», сокращённо — «М2». Пользоваться такой цифровой платформой может любой участник рынка недвижимости — от частного риелтора и ремонтной компании до застройщика.
В обычном формате при покупке квартиры, например в ипотеку, мы сначала идём в назначенный день в банк, где покупатель знакомится с окончательным вариантом договора залога, кредитного договора, графика платежей и другими документами от банка по ипотеке.
Затем собственноручно подписывает документы от банка и от страховой компании (ипотека без страхования — слишком дорогое удовольствие).
Далее участники сделки едут в МФЦ для подачи заявления на регистрацию прав покупателя на недвижимость и регистрацию договора залога. При этом не всегда выбирается безопасная форма расчётов, а чаще сумма первоначального взноса по ипотеке передаётся продавцу под расписку в день подписания договора купли-продажи.
Регистрация через МФЦ занимает по времени от 7 до 9 дней, после чего надо приехать в МФЦ и получить там Выписку из Единого государственного реестра Недвижимости о переходе прав собственности с пометкой о залоге по ипотеке. И только после предъявления оригинала выписки в банк, кредитные денежные средства будут перечислены банком на счёт продавца.
Весь этот процесс может занять около двух недель. А у вас встречная сделка по покупке новой квартиры взамен проданной. Или вы с покупателем находитесь в разных регионах.
Для этого и разработаны цифровые площадки для проведения сделок в формате онлайн, на которых можно пройти весь путь от выбора недвижимости до регистрации сделки и автоматического своевременного безналичного расчёта с продавцом.
Метр квадратный ВТБ. Алгоритм проведения сделки.
Экосистема «Метр квадратный» создана в 2019 году и сначала использовалась преимущественно для сделок по новостройкам с застройщиками. С 2021 года — для покупки вторичного жилья. Чтобы воспользоваться сервисом, не обязательно покупать недвижимость с использованием ипотеки.
Теперь у вас есть возможность провести электронную регистрацию сделки в банке, используя для покупки только собственные денежные средства.
Порядок действий:
- Покупатель (или его риелтор) регистрируется в системе и создаёт личный кабинет.
- В случае недостатка денежных средств заполняет Анкету по форме банка и подаёт заявку на ипотеку. Платформа даёт возможность отправить заявки сразу в несколько банков одновременно, чтобы выбрать впоследствии наиболее выгодные для себя условия.
- После одобрения и выбора по условиям, зная сумму, которой может располагать, клиент выбирает подходящий вариант квартиры.
- Выбранный объект направляем банку для рассмотрения и одобрения вместе с необходимым (по перечню) списком документов, которые подгружаются в систему в электронно-цифровом виде.
- Когда объект согласован, выбираем подходящий офис банка, дату и время для проведения сделки.
- На сделку приходим в назначенный день. Все участники сделки должны иметь при себе паспорт, СНИЛС и номер ИНН. Продавец должен взять на сделку подлинники документов на квартиру, а покупатель, если он заёмщик по ипотеке — документы, подтверждающие его доход.
- Покупатель открывает в банке ВТБ расчётный счёт (лучше это сделать заранее и положить на него денежные средства в сумме расходов по сделке: оплата услуг банка, страхования, госпошлины, первоначального взноса или всей суммы по договору купли-продажи, если покупка без ипотеки)
- Сначала стороны берут талон на выпуск электронно-цифровой подписи каждому, кто будет подписывать документы. УКЭЦП можно оформить заранее через мобильное приложение Госключ (для этого вы должны быть обладателем загранпаспорта нового образца сроком на 10 лет). Об этом менеджера банка надо предупредить заранее.
- После этого надо будет передать для сканирования менеджеру банка документы на недвижимость, паспорта, СНИЛС. Скачать специальное приложение MyDss для подписания документов по сделке, в том числе документов от банка по ипотеке. Подписание документов лучше делать под контролем менеджера.
- Менеджер банка отправляет вам требования на оплату услуг банка и госпошлины. Оплачиваете через мобильное приложение банка. Денежные средства для расчёта за недвижимость также переводятся на аккредитивный счёт ВТБ до момента регистрации сделки.
- Затем менеджер банка отправляет через экосистему подписанные сторонами сделки договор купли-продажи, документы по ипотеке (если есть) на регистрацию в Росреестр.
Регистрация с использованием электронной регистрации и системы безопасных расчётов производится Росреестром в срок от 1 рабочего дня (один объект) до 7 рабочих дней( для двух объектов одновременно). Сроки зависят от региона.
ВАЖНО! До завершения сделки (регистрации и перевода денег продавцу) нельзя удалять мобильное приложение для подписания документов по сделке MyDss.
12. После регистрации продавец получает окончательный расчёт на расчётный счёт, указанный в договоре купли-продажи.
13. Сторонам сделки приходят на электронную почту, указанную менеджеру банка, Выписки ЕГРН и платёжное поручение по расчёту за недвижимость. Договор купли-продажи подписывается собственноручно в момент сделки в банке по одному экземпляру для каждой стороны и остаётся у вас на руках.
Метр квадратный ВТБ. Стоимость услуг банка.
Стоимость безопасных расчётов — 3300 рублей.
Электронная регистрация, включая госпошлину (2000 рублей) — 6100 рублей.
Составление договора купли-продажи — 2500 рублей. Составить договор может ваш риелтор, как вы захотите.
В настоящее время банк ВТБ запустил акцию на услуги сервиса «Сделка» для новых пользователей.
- За услугу СБР (Система Безопасных Расчётов) — 100 рублей (вместо 3300).
- Электронная регистрация (ЭР) — 1890 рублей (вместо 4100) в отношении каждого объекта недвижимости, но не более двух.
- Подготовка ДКП (Договора купли-продажи) — 2000 рублей (вместо 2500).
Расходы покупателя по сделке составят 5990 рублей вместе с госпошлиной, вместо 11900 рублей. Экономия: 5910 руб.
- Действует акция при заказе услуг ЭР+СБР или ЭР+СБР+ДКП.
- Используется промокод от Экосистемы.
- Заявка на предоставление услуг оформляется частным риелтором или партнёром, впервые зарегистрировавшемся на сервисе «Метр квадратный» в период проведения акции.
- Услуги ЭР+СБР(+ДКП) заказываются без привлечения кредитных средств банка (только по расчётам собственными денежными средствами).
- Период действия с 15.05.24 г. по 31.01.2025 г. в офисах банка ВТБ (ПАО), Росбанк ПАО, АКБ «Абсолют Банк» (ПАО).
- Акция не распространяется на сделки с участием юридических лиц или индивидуальных предпринимателей, а также на альтернативные сделки.
- Действует во всех регионах России.
Практика применения. Недостатки.
Существенными недостатками существующей практики применения Экосистемы М2 является человеческий фактор.
Ваш комфорт в сделке будет зависеть от того, какой менеджер банка будет вас курировать. У меня была ситуация, когда менеджер банка отвечала на вопросы и общалась в чате сделки только на этапе загрузки документов для сделки. В личном кабинете М2 сделка так и зависла на этапе «Согласование объекта» до момента завершения сделки.
После получения документов по объекту в полном объёме, она односложно стала отвечать на вопросы. В течение дня могла не отвечать в чате, зато вечером, когда все банки давно закрыты, звонила клиенту и навязывала дополнительные платные услуги банка, используя запрещённые методы давления.
Предлагала оплатить юридическую проверку банком объекта недвижимости и получение Сертификата защиты сделки, который гарантирует возмещение полной стоимости квартиры при потере прав собственности в течение 10 лет. Услуга по цене 25000 рублей. И это при том, что клиент заключил договор с агентством недвижимости и его сопровождает профессионал.
Несправедливо будет обвинять в навязывании дополнительных услуг банка только менеджеров ВТБ, некоторые менеджеры Сбербанка тоже грешат бывает. Прежде чем оплачивать дополнительные услуги посоветуйтесь со своим юристом, риелтором, или хотя бы дайте себе время подумать и переспать с этим.
Решение в любом случае принимаете вы сами!