Когда у вас просят справку от психиатра при подготовке к сделке с недвижимостью, то имеют ввиду справку о сделкоспособности и хотят подстраховаться. Если кто-то из сторон сделки сделает заявление о том, что не осознавал своих действий на момент подписания договора и был невменяем, то суд признает сделку ничтожной, если не будет доказательств обратного.
Когда нужна справка от психиатра для сделки.
Потребность в справке от психиатра возникает часто у банков при одобрении объекта недвижимости. Юристы по сделкам с недвижимостью рекомендуют запрашивать справку от психиатра о сделкоспособности для снятия рисков в следующих случаях:
- Когда возраст одного из участников сделки старше 70 лет.
- Если покупатель или продавец не умеет пользоваться мобильным телефоном, мессенджерами или вообще не пользуется мобильником.
- Если один из участников общается только через посредника.
Дееспособность и сделкоспособность. В чём разница?
Дееспособность — это право любого совершеннолетнего или эмансипированного гражданина Российской Федерации осуществлять свои права и выполнять обязанности и нести ответственность за свои действия. Дееспособность в РФ наступает с 18 лет.
Сделкоспособность — это элемент дееспособности и означает:
- Для человека — способность понимать и осознавать значение и последствия своих действий, свободное выражение своей воли и способность руководить своими действиями. ( ст. 21, 26, 28 — 30, 177 Гражданского Кодекса РФ)
Сделкоспособный продавец или покупатель, как правило, лично принимает участие в сделке с недвижимостью.
2. Для организации — это понятие складывается из права заключать те или иные сделки в зависимости от вида деятельности предприятия. Это регулируется законодательством (ст. 49, 53 Гражданского Кодекса РФ), зависит от юридической формы организации (ООО, АО и прочие) и определяется видами экономической деятельности по классификатору.
И из дееспособности лица, выступающего от имени организации, от наличия документов, подтверждающих его права и полномочия представлять интересы организации в тех или иных случаях.
Сделка с недвижимостью законна. Критерии.
Сделка признаётся действительной, если соблюдены следующие условия:
- Само содержание сделки законно и её условия не нарушают действующего законодательства и не нарушают права сторон и иных лиц.
- Все участники являются сделкоспособными и имеют полномочия на совершение сделки.
- Сделка совершается сторонами по собственной воле, без насилия и давления извне. Цель её соответствует волеизъявлению сторон.
- Форма сделки соответствует требованиям законодательных актов.
Рассмотрим пример рассмотрения судом иска о действительности завещания.
Часто, в случае оспаривания завещания в суде речь идёт об оценке психического состояния человека на момент составления завещания. Здесь понятия «дееспособность» и «сделкоспособность» имеют много общего, но тем не менее они не идентичны.
Недееспособность определяется либо тяжелым необратимым психическим расстройством, либо другим заболеванием, связанным с невозможностью самостоятельно жить и себя обслуживать. Тогда суд назначает опекуна.
А несделкоспособность — неспособность осознавать свои действия и руководить ими — это не только тяжелые психические расстройства в результате обострения каких-либо заболеваний, но и временное помутнение сознания в результате воздействия наркотических веществ, алкоголя или лекарственных специфических препаратов и других факторов и может иметь временный характер.
Сегодня человек вполне нормальный, о на момент подписания нужных бумаг его состояние может вызывать сомнения в адекватности восприятия окружающей действительности.
При рассмотрении исков и оспаривании сделок с недвижимостью суд обычно назначает медико-психиатрическую экспертизу (возможно и посмертную) для определения состояния гражданина в период заключения сделки. Примеры оспариваемых сделок — завещание, дарение, заключение брака, договора ренты и пожизненного содержания и прочие. Так и возникло определение «сделкоспособность».
Нотариальная форма тоже не даёт никаких гарантий, так как нотариус не вправе засвидетельствовать сделкоспособность. Разве что, если у нотариуса возникнут сомнения во вменяемости или в изменении психического состояния участника сделки, то он не будет такую сделку проводить.
Мнение (письменное или устное) родственников гражданина, чьё состояние рассматривается судом на период заключения договора, также не имеет никакого юридического значения.
Справка от психиатра для сделки. Где взять.
Чтобы избежать судебных тяжб и для признания за вами статуса добросовестного покупателя или продавца и потребуется Справка от психиатра о сделкоспособности. Где можно получить такой документ:
- Заключение о сделкоспособности гражданина можно получить только в специализированном медицинском учреждении — психоневрологическом диспансере, обратившись лично с заявлением на проведение медицинского освидетельствования. Лучше, если это будет государственная организация, а не частная коммерческая клиника.
- Есть такая услуга и с выездом на дом. Приглашают врача психиатра, который обследует человека, задаёт определённые вопросы и делает заключение о его способности руководить своими действиями и осознавать их.
Медицинское освидетельствование психиатра — платная услуга и требует времени. Но ваше спокойствие и безопасность стоит дороже и беспечность в этом вопросе может впоследствии очень дорого вам обойтись.
Риски и последствия.
Для покупателя и продавца признание сделки ничтожной могут иметь совершенно разные последствия. Риск покупателя гораздо выше. Он рискует остаться и без недвижимости и без своих денег. Причём обязанности по внесению регулярных платежей по ипотеке за ним останутся.
Например, если в суде будет доказано, что продавец не осознавал своих действий из-за депрессии после тяжелого заболевания, то сделку «развернут» и продавец получит свою недвижимость обратно, а вот денег у него уже может и не оказаться. Потратил и всё! И будет он впоследствии возвращать долг ничтожно малыми суммами.
В последнее время участились мошеннические действия, направленные на отъём денег у населения, в том числе и таким способом, как оспаривание правомерности сделок с недвижимостью.
Поэтому в интересах всех участников сделки не торопиться, подготовиться к сделке и собрать все необходимые документы и в случае необходимости запросить у сомнительного участника сделки Справку от психиатра.
Справка из наркологического или психиатрического диспансера о том, что человек не состоит там на учёте, не даёт никакой гарантии. Такая справка поможет в суде, но она говорит только о том, что человек не обращался за помощью в лечебное учреждение. Но такой документ не гарантирует, что какой-либо зависимостью гражданин не страдает. Такие справки можно получить только при личном обращении.
Покупка такой информации о другом гражданине через интернет считается незаконным. Мало того, что баз с такими данными в интернете не существует и мошенники, предлагая такую информацию за вознаграждение, просто вас разводят. Больше того, могут на вас завести уголовное дело по статье о вмешательстве в частную жизнь.
Запросить такие справки могут только судебные или правоохранительные органы.