Инициатива прекращения договора аренды недвижимости может исходить как от Арендодателя (статья 619 Гражданского Кодекса РФ), так и от Арендатора (статья 620 Гражданского Кодекса РФ).
Расторжение договора аренды. Основания.
Для досрочного расторжения договорных отношений нужны основания. Основания должны быть у стороны, выступающей инициатором. Законодательством предусмотрены следующие основания для досрочного расторжения аренды Арендодателем:
- Если Арендатор нарушает существенные условия договора.
- Арендованный объект и имущество в нём в результате пользования Арендатором претерпело значительные изменения в худшую сторону, испортилось или вышло из строя.
- Арендатор не платит аренду в течение двух месяцев в установленные сроки.
- Арендатор нарушает какие-либо другие существенные обязательства, предусмотренные в тексте документа владельцем помещения (статья 450 Гражданского Кодекса РФ).
Основания для досрочного расторжения аренды Арендатором:
- Арендованное помещение или имущество, передаваемое вместе с ним, непригодно к использованию или имеет недостатки, препятствующие пользованию им, которые невозможно было обнаружить при подписании документов. Арендатор не знал об этих недостатках, не мог знать и не был предупреждён до заключения сделки.
- Владелец недвижимости чинит препятствия в пользовании арендованным имуществом.
- Собственник не ремонтирует помещение в разумные сроки при длительной аренде и не соблюдает установленные договорённости. Или не выполняет другие существенные обязательства.
- Если собственник при заключении сделки не сообщил об обременении объекта аренды.
Следует помнить, что любая из сторон может в любой момент расторгнуть договор аренды, если он заключён на неопределённый срок по законодательству РФ (статья 610 Гражданского Кодекса), предупредив письменно другую сторону об этом за три месяца, если в договоре не прописан другой срок.
В случае расторжения по инициативе Арендатора обеспечительный платёж (залог) не возвращается, если такое условие предусмотрено договором аренды (статья 310 Гражданского Кодекса РФ).
Расторжение договора аренды. Способы.
- По соглашению сторон — прекращение договорных отношений в досудебном порядке. В этом случае составляется Соглашение о расторжении договора, где прописываются все условия расторжения: как оплачивается последний месяц аренды (в полном объёме или пропорционально прожитым дням), в какой срок подписывается передаточный Акт и помещение освобождается, как и когда оплачиваются коммунальные платежи и прочие.
- Через суд — в случае наличия оснований, предусмотренных законодательством и при соблюдении всех досудебных процедур. Чтобы судебные органы не отказали в рассмотрении дела, необходимо перед подачей иска в суд:
- Направить письменное уведомление о досрочном расторжении аренды с обозначением причин и оснований, либо об окончании срока действия договора. Предложить и назначить сроки освобождения помещения и подписания Акта приёма-передачи арендованного имущества.
- Предъявить оппоненту свои требования об устранении существенных нарушений условий договора в письменном виде: заказным письмом с уведомлением, СМС -сообщением или сообщением в мессенджерах (должно быть доступно), письмом на электронную почту.
Требования об устранении нарушений и возмещении ущерба можно изложить либо в Уведомлении о досрочном расторжении, либо в Акте приёма-передачи или отправить отдельным письмом.
Порядок расторжения договора аренды.
Очень важно прописать существенные причины и основания и порядок досрочного расторжения в тексте договора аренды недвижимости. Именно к этому документу обращаются суды, когда у сторон заканчивается понимание и возникают споры и разногласия.
Порядок действий при прекращении арендных отношений:
- Направить второй стороне письменное уведомление о расторжении в одностороннем порядке с указанием оснований досрочного отказа от договора, либо уведомление об окончании срока его действия заранее, как прописано в нём.
- Составить Соглашение о расторжении договора аренды. В случае регистрации сделки в Росреестре, Соглашение о расторжении также подлежит регистрации для снятия обременения на недвижимость.
Сроки подачи заявления на регистрацию Соглашения о расторжении и ответственность за отсутствие регистрации законодательством не предусмотрены.
3. После расторжения договора аренды стороны должны подписать Акт приёма-передачи недвижимости и имущества, в противном случае факт прекращения договора будет незавершённым и может быть оспорен.
Если собственника не удовлетворяет состояние возвращаемого имущества, перечень его неполный и у него имеются претензии к Арендатору, то нужно описать в передаточном Акте состояние имущества и обязательно подписать Акт. Требования ко второй стороне можно тоже изложить в Акте.
4. Можно отдельно составить Требование о возмещении причинённого вреда для второй стороны в письменном или электронном виде и побеспокоится о доказательствах его вручения (подтвердить подписью о вручении, или отправить в электронном виде на почту, в мессенджерах, СМС-оповещением и пр.). Сумму ущерба обосновать и обозначить.
Подписание Акта приема-передачи арендованного имущества его владельцу подтверждает факт расторжения договора аренды и стороны не имеют права уклоняться от его подписания.
Мирное урегулирование споров.
Всегда важно уметь договариваться с оппонентом и решать все недоразумения путем переговоров и в спокойной обстановке. Иногда достаточно бывает выслушать все аргументы. Попробовать найти взаимовыгодные решения возникших ситуаций и пойти на уступки, чем ругаться и переходить на личности.
Но не редко только судебные инстанции помогают возместить причинённые убытки в случае досрочного расторжения в одностороннем порядке по инициативе Арендодателя и особо безответственных Арендаторов.
Поэтому помните о важности тщательного составления договора. В этом документе необходимо изложить все существенные условия пользования имуществом, сроки временного владения и порядок расторжения сделки. Это основной юридический документ двусторонних отношений в отношении аренды недвижимости.
В письменном виде предупреждайте вторую сторону обо всех действиях, которые собираетесь предпринимать, или требуете от оппонента.
.