Регистрация договора аренды недвижимости

Примерное время на чтение статьи: 5 минуты

Договор аренды (найма) недвижимости составляется и подписывается сторонами по факту передачи квартиры, как правило, в день сделки. Для простоты, мы обычно говорим «Договор аренды» и редко употребляем словосочетание «Договор найма». Но юридически, это два разных понятия. Договор аренды недвижимости заключается с организацией, предприятием, а Договор найма между гражданами. Но, в дальнейшем по тексту статьи будем использовать «Договор аренды», хоть и будем иметь в виду оба понятия. Это закреплено в ст. 671 гл. 35 ГК РФ.

Возникает вопрос: насколько необходима регистрация договора аренды недвижимости в Росреестре?

Зачем нужна регистрация договора аренды недвижимости

Необходимость регистрировать сделку аренды есть в большей степени у Арендатора. В этом случае появляются гарантии в том, что эту квартиру или нежилое помещение не сдадут повторно ещё раз и это помещение останется в его распоряжении.

После регистрации сделки в Едином государственном реестре появляется запись о том, что объект находится в обременении. С такой пометкой в записи любые действия по распоряжению этим помещением (дарение, продажа, сдача в аренду повторно и т.п.) оказываются невозможными.

При этом надо учитывать, что данные из Росреестра автоматически поступают в налоговую инспекцию и у собственника возникает обязанность по уплате налога с дохода. Если владелец забудет об этом по истечении года до 30 апреля следующего, то налоговая инспекция напомнит ему о необходимости подать Декларацию о доходах или штрафом за неподачу декларации.

В каких случаях регистрация обязательна

1. Регистрация требуется, если срок аренды составляет год и больше. Договор сроком на 11 месяцев регистрировать не нужно, при этом сумма договора не должна превышать 10 МРОТ. Это касается только Договора найма.
2. Если одной из сторон является организация, регистрация обязательна, если иное не предусмотрено законом.
3. Аренда с последующим выкупом. Такой договор составляется по специальной форме и подлежит регистрации (ст. 624 ГК РФ).

Как зарегистрировать и в какие сроки

Договор регистрируется в Росреестре, где в Единый Государственный Реестр Недвижимости заносится запись об обременении на основании аренды, но туда напрямую обратиться не получиться. Для регистрации сделки аренды недвижимости надо обратиться в любой Многофункциональный центр (МФЦ) с соответствующим заявлением.

Также можно обратиться с заявлением о регистрации сделки аренды онлайн на сайте Росреестра, подписав его электронной подписью и прикрепить все необходимые документы в электронно-цифровом виде в том формате, который указан на сайте.

Срок подачи заявления для регистрации договора аренды недвижимости не должен превышать месяца с даты его подписания сторонами.

Перечень документов для подачи на регистрацию.

Ниже приведен список документов для регистрации всех сделок аренды. Для сторон договора — организаций и ИП — требуются для регистрации дополнительный перечень.

1. Паспорта заявителей или Доверенность с обозначенными полномочиями, нотариально заверенная (если кто-то из сторон действует по доверенности).
2. Если передаваемое недвижимое имущество приобреталось в браке, то потребуется заверенное нотариусом Согласие супруги (супруга) на аренду или Решение суда о разделе имущества, которое устанавливает право заявителя распоряжаться имуществом.
3. Договор аренды (найма) недвижимости, подписанный всеми сторонами и по количеству сторон — количество экземпляров. Подлинники.
4. Если сдаётся ипотечная недвижимость, то необходимо заранее взять Согласие банка на сдачу в аренду недвижимости.
5. Заявление о приёме на регистрацию (заполняется приёмщиком в МФЦ).
6. Госпошлина оплачивается также у приёмщика безналичным расчётом через терминал (для физических лиц). Юридические лица оплачивают госпошлину только через свой расчётный счёт безналом.

Без оплаты госпошлины регистратор не зарегистрирует договор. Со дня оплаты госпошлины срок регистрации составит пять рабочих дней.

Документы на недвижимость брать с собой на регистрацию не надо. Вся информация о недвижимости уже содержится в Едином Государственном Реестре в электронно-цифровом виде, если объект недвижимости имеет кадастровый номер и был своевременно зарегистрирован при получении в собственность.

При подаче документов оператор МФЦ сделает сканированные копии паспортов и договора аренды (найма) и отдаст вам их в руки. Могут забрать подлинники доверенности, это нормально.

После приёма документов оператор выдаст Вам Опись. Проверьте, чтобы в описи были указаны все подлинники, которые вы сдали и проверьте правильность заполнения ваших паспортных данных, адреса, квартиры или помещения, которое вы сдаете в аренду (адрес и кадастровый номер).

Для юридических лиц

Потребуется дополнительно к общему списку:

1. Устав
2. Документы, подтверждающие полномочия лица, подающего заявление (Протокол о назначении, доверенность)
3. Выписка из ЕГРЮЛ
4. Справка о том, что сделка для компании не является крупной (Или напротив, Протокол об одобрении крупной сделки (если сумма сделки превышает четверть денежных средств и стоимости имущества организации)
5. Справку, подтверждающую, что аренда не является для компании сделкой с заинтересованностью. Или Протокол об одобрении сделки с заинтересованностью (если это предусмотрено Уставом фирмы).

Когда в регистрации могут отказать

Если на регистрацию представлены все необходимые документы, то в регистрации не откажут. Причинами для отказа или приостановки процесса регистрации могут быть следующие моменты:

• неполный пакет документов ( для приобщения к делу недостающих справок и согласий отводится три месяца);
• исправления в документах;
• запрет на регистрационные действия, наложенный судебными приставами;
• запрет на регистрационные действия от собственника недвижимости без личного участия, если договор на регистрацию подавался лицом по доверенности.

Во всех вышеуказанных случаях, Росреестр предупреждает заявителя о том, что регистрация приостановлена или в ней отказано, направляя заявителю уведомление, в личном кабинете либо СМС или звонком регистратора.

После устранения недочётов (в течение трёх месяцев) регистрация возобновляется. Срок регистрации составляет пять рабочих дней. По истечение этого времени приходите с паспортом и Описью о приёме документов в МФЦ и получаете Выписку из ЕГРН с соответствующей отметкой, другие принятые по описи подлинники и Договор аренды недвижимости, на который ставится пометка о том, что документ переведён в электронно-цифровой формат.

Поздравляю! Договора зарегистрирован.