В настоящее время, когда ставка Центробанка Росси только растёт и не собирается снижаться, мы с вами неумолимо теряем возможность воспользоваться ипотечным кредитованием для покупки недвижимости.
Размер ежемесячного платежа становится непомерно высоким, а уровень дохода среднего гражданина остаётся на прежнем уровне на фоне всеобщего роста цен и просто не выдержит такого испытания, как ипотека на 20 лет. Ведь нестабильность экономической ситуации несёт с собой высокие риски потери источника дохода.
Альтернативой ипотеки может стать аренда недвижимости с правом последующего выкупа. Это не распространённая ситуация, но она имеет право на существование.
Кому выгодна аренда недвижимости с правом выкупа.
Такая форма покупки недвижимости, как аренда с последующим выкупом в России не популярна, несмотря на то, что имеет много преимуществ перед покупкой с использованием ипотечного кредита, например.
Какие же это преимущества и особенности:
- По условиям договора стороны находятся в равном положении и не могут диктовать друг другу невыгодные условия.
- Платежи в Договоре аренды с правом выкупа делятся на две части: арендные и выкупные. Арендатор, кроме платы за аренду квартиры, перечисляет на счёт Арендодателя частями стоимость квартиры.
- Покупатель-Арендатор сразу после заключения договора начинает пользоваться квартирой.
- Не нужен первоначальный взнос, не обязательно страховать жизнь и здоровье Арендатора, как при ипотечном кредитовании. Общая сумма затрат на приобретение недвижимости в аренду с последующим выкупом значительно ниже, чем при покупке в ипотеку.
- Покупка осуществляется фактически в рассрочку, без процентов.
- Условия договора аренды с правом выкупа значительно гибче кредитного договора. Срок такого договора обсуждается и устанавливается по договоренности сторонами (обычно составляет 10-15 лет). Цену можно зафиксировать. А можно и включить условие о пересмотре цены недвижимости через определённый период.
- Пока Вы живёте в арендованной квартире, всё о ней узнаете: удобство месторасположения, соседей, качество обслуживания управляющей компанией и другие подробности.
- За Арендатором сохраняется право передумать приобретать эту недвижимость. Если Арендатор расторгает договор аренды с последующим выкупом, то Арендодатель обязан вернуть ему выплаченные выкупные платежи в полном объёме.
- Сроки договора могут быть пересмотрены сторонами при возникновении непредвиденных внешних обстоятельств (таких, как пандемия, например) без штрафных санкций.
Недостатки и минусы заключаются в том, что
- Юристы мало знакомы с судебной практикой по таким спорам, и если возникает судебное разбирательство по такому договору, то оно может затянутся надолго.
- В отличии от ипотеки Арендатор после заключения договора аренды с последующим выкупом не становится владельцем этой недвижимости сразу, а только после выплаты всей суммы выкупа полностью.
- Выбор недвижимости, которую можно приобрести по договору аренды с правом выкупа, очень ограничен. Это в основном неликвидное жильё в России и другая недвижимость в неудобном районе или отдалённых местах.
Договор аренды недвижимости с правом выкупа.
Договор носит признаки как договора аренды, так и договора купли-продажи и регулируется нормами Гражданского Кодекса Российской Федерации (статьи 609, 614). Если Договор аренды с правом выкупа заключается на срок более 12 месяцев, то он подлежит обязательной государственной регистрации.
Что должен содержать такой договор, чтобы быть правомерным, какие основные положения:
- Стороны договора: Арендатор (он же Покупатель) и Арендодатель (он же Продавец).
- Предмет договора — объект недвижимости с конкретным адресом и кадастровым номером. В договоре или в Акте приёма-передачи объекта недвижимости укажите перечень имущества, которое передаётся вместе с объектом недвижимости. Сделайте подробное описание с наименованием брендов техники и производителей.
- Размер выкупной цены объекта недвижимости.
- Платежи по договору необходимо разделить на: а) арендные и б) выкупные. Определить размер и порядок тех и других платежей по договору.
- Определить сроки платежей и срок действия договора. Обязательно укажите каким образом будет производиться расчёт. Предпочтительнее выбрать безналичную форму расчёта через банк с указанием назначения платежа.
- Выкупную цену объекта недвижимости либо зафиксировать либо предусмотреть периодичность переоценки недвижимости в соответствии с рыночной стоимостью и с учётом инфляции.
- Предусмотреть условия расторжения договора и санкций в случае нарушения условий договора для обеих сторон. Одновременно условия договора должны быть выгодными для обеих сторон.
- Формулировки договора должны быть однозначными и простыми без возможности двоякого истолкования.
- Предусмотрите в договоре страхование объекта недвижимости, ответственность за своевременное заключение договора страхования и определите какая из сторон будет оплачивать страховку.
- Рекомендовано предусмотреть в договоре внесение Арендатором обеспечительного платежа. Определите сумму такого платежа (обычно в размере ежемесячной оплаты аренды). Вносится такой обеспечительный платёж в день подписания договора аренды с правом выкупа.
Любую недвижимость можно приобрести в аренду с правом выкупа: дом, землю, дачу, квартиру, нежилое помещение, — законодательство не содержит каких-либо запретов или ограничений на этот счёт. Только вот найти на рекламных площадках такое объявление непросто.
В России в связи с отсутствием судебной практики по таким договорам регистраторы Росреестра очень осторожно регистрируют такие Договоры и предъявляют к этим документам повышенные требования. Поэтому в нашей стране используют в качестве альтернативы Договору аренды с правом последующего выкупа Договор аренды, где прописывают наличие преимущественного права на покупку этого объекта недвижимости у Арендатора. И параллельно заключают Предварительный договор купли-продажи на этот же объект недвижимости с указанием выкупной цены, сроков выкупа и внесения выкупных платежей, их размер и другие необходимые параметры.