Если вы сдаёте или собираетесь сдавать свою недвижимость в аренду, то лучше составить договор аренды и прописать в нём все условия, на которых сдается недвижимость, сроки и условия прекращения договора. Тогда, в случае недобросовестных арендаторов, вы сможете возместить материальный и моральный ущерб, причинённый за период аренды через суд.
Если вы не заключали никаких письменных сделок, то выселить жильцов, которые не платят или нарушают другие договорённости, вы сможете, а вот деньги вернуть у вас вряд ли получится.
В этой статье мы рассмотрим ситуацию, когда один человек (или два и больше) сдают жилую недвижимость другому человеку или семье. В таком случае с точки зрения законодательства РФ правильно будет говорить о договоре найма жилого помещения, который заключается в простой письменной форме, на срок от года и больше и подлежит государственной регистрации (ст. 674 ГК РФ).
Основные разделы договора аренды недвижимости.
В шапке документа определяем стороны договора и для каждой: Ф.И.О., дату рождения, паспортные данные (серия, номер, кем и когда выдан, код подразделения), адрес регистрации по месту жительства. Наймодателей (владельцев) может быть несколько (если недвижимостью владеют в долях или это общее совместное имущество супругов), а Нанимателем может быть один человек. Члены его семьи или другие граждане, постоянно проживающие вместе с ним и имеющие одинаковые с ним права по пользованию жильём, должны быть также указаны в договоре.
Глава1. Предмет договора.
Здесь указываем информацию о жилом помещении: вид (квартира, комната, дом), общую площадь, этаж и этажность, Точный адрес с указанием региона, и письменным обозначением номеров дома и квартиры так, как он указан в Выписке ЕГРН. Желательно указать кадастровый номер помещения.
Заранее перед сделкой заказываем в личном кабинете на Портале Госуслуг «свежую» Выписку ЕГРН на сдаваемую недвижимость. Выбираем из предлагаемых вариантов выписок ЕГРН «онлайн бесплатная«. Документ приходит в течение нескольких минут в личный кабинет Госуслуг и на электронную почту, указанную вами в Госуслугах.
При описании предмета договора можно указать перечень имущества, передаваемого вместе с недвижимостью. Но можно имущество перечислить в Акте приёма-передачи недвижимости, чтобы не «загромождать» основной документ.
В этом разделе указываем документы, на основании которых недвижимость принадлежит Наймодателю (владельцу) и выписку ЕГРН, подтверждающую что объект не в обременении и без запретов на регистрационные действия.
Глава 2. Права и обязанности Наймодателя.
В этом разделе обозначим права и обязанности собственника помещения, условия передачи квартиры, технического обслуживания, оплаты коммунальных услуг, возможность посещения помещения, права распоряжения суммой залога (обеспечительного платежа).
Глава 3. Права и обязанности Нанимателя.
Эта часть имеет особенное значение: в ней как можно подробнее надо описать все условия аренды недвижимости, которые Наниматель обязуется соблюдать весь период аренды и что является по соглашению сторон нарушением условий, как можно конкретнее. Чтобы не было возможности двойного смысла и другого истолкования. Если в договоре аренды не прописано, кто оплачивает коммунальные платежи, то законодательством закреплена такая обязанность за Нанимателем ( ст. 678 ГК РФ)
Наниматель (Арендатор) обязательно должен предварительно ознакомиться с условиями договора во избежание недопониманий впоследствии. В представленном после статьи образце есть примеры пунктов, которые чаще всего просят включить владельцы недвижимости при составлении договора аренды.
Глава 4. Условия оплаты.
В этом разделе устанавливаем сумму ежемесячного платежа, порядок, сроки, форму (наличный или безналичный). Обязательно уточняем, кто оплачивает коммунальные услуги. Здесь же указываем размер и условия по обеспечительному платежу (залогу). По желанию можно установить размер пени за просрочку платежей.
Глава 5. Ответственность сторон.
В этой части обозначаем зоны ответственности для Нанимателя и собственника недвижимости. И возможные последствия своевременной неуплаты ежемесячного платежа и коммунальных платежей.
Глава 6. Договор аренды недвижимости. Основания досрочного расторжения.
В каких случаях, по чьей инициативе договор аренды недвижимости может быть расторгнут досрочно. Порядок расторжения.
Надо учитывать такие моменты: если в условиях досрочного расторжения не предусмотреть заранее возможность продажи жилья собственником, то могут быть проблемы с выселением жильцов при смене собственника квартиры, так как продажа квартиры не является поводом для досрочного прекращения договора аренды квартиры (ст. 674 ГК РФ).
Наниматель, заключив договор аренды на длительный срок, также имеет право на досрочное его расторжение, но можно выставить условие в виде невозврата обеспечительного платежа, если расторжение происходит по инициативе Арендатора в течение первых трёх месяцев, например. Установить период времени до момента расторжения, когда владелец должен получить письменное уведомление о принятии арендатором решения съехать (сообщения, отправленные в мессенджерах также признаются письменным уведомлением).
Глава 7. Срок действия договора аренды.
Указывая период действия договора помним, что если он равен году или больше, то Договор аренды недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации.
Если срок действия в тексте отсутствует, то договор аренды считается заключенным на пять лет. (ст. 683 ГК РФ)
Глава 8. Форс-мажор.
Глава 9. Дополнительные условия.
Тут пишем перечень лиц, которые планируют постоянно проживать с арендатором и пользоваться жилым помещением на тех же правах, что и он, указывая обязательно, кроме Ф.И.О. дату рождения (для идентификации личности, если потребуется впоследствии). Вносим другие договорённости по аренде, не прописанные выше.
Глава 10. Реквизиты сторон.
Кроме данных, заполненных в шапке договора, укажите тут контакты сторон: телефон и электронную почту. Подписи. Расшифровка подписи должна содержать полностью фамилию, имя, отчество.
Образец Договора найма жилого помещения вы можете посмотреть и скачать здесь.