Надо сказать, что с юридической точки зрения различают понятия «Аренда» и «Наём». При сдаче нежилого помещения заключается Договор аренды, при сдаче квартиры или любого другого жилого помещения правильно будет назвать документ – Договор найма жилого помещения. Это два разных юридических понятия. Но мы в этой статье для простоты будем пользоваться термином «Аренда».
Аренда недвижимости. Задаём вопросы.
Несмотря на популярность аренды, собственникам сдаваемой в аренду недвижимости следует быть бдительными и осторожными. Чтобы избежать возможных проблем и неприятных ситуаций, показывая недвижимость потенциальным арендаторам, надо задавать очень много вопросов и не стесняться спрашивать о том, что важно для Вас знать:
— Где Вы проживали до того момента, как решили снимать квартиру?
— Почему решили поменять место проживания?
— Если Вы до этого снимали другое жильё, то готов ли предыдущий арендодатель дать Вам хорошую рекомендацию?
— С кем Вы собираетесь проживать? (Кто члены Вашей семьи? Чем занимаются?) Для каких целей решили снять это помещение (нежилая недвижимость)?
— Почему захотели посмотреть именно мою квартиру? Что Вас в ней больше всего привлекает?
— По каким критериям Вы подбираете недвижимость и на какой срок планируете снимать?
— Где Вы работаете и как будете добираться до работы? (Как будет добираться на работу супруга? Где будут учиться дети? И т.п.)
Если, договариваясь на просмотр недвижимости, Вы узнали, что человек хочет снимать жилье не только для себя, а будет проживать с семьёй (братом, девушкой, мамой и т.п.), то Вы обязательно перед подписанием договора должны увидеть всех и пообщаться с ними.👀 Поэтому попросите на просмотр квартиры подойти всех потенциальных арендаторов. Даже если кто-то не был на просмотре, то при второй встрече, когда Вы будете подписывать Договор аренды и Акт приёма-передачи недвижимости, Вы должны увидеть всех. Помните, если кто-то из претендентов Вам не понравился (пусть даже Вы не можете объяснить почему) — сразу говорите: «Нет!», даже если предварительно сказали другое, даже если уже подготовили документы для подписи и претенденты готовы оплатить всё сразу и сейчас!
Есть одна очень мудрая пословица: «Утро вечера мудренее». Сегодня показали квартиру, поговорили с претендентами на аренду, а завтра приняли окончательное решение, что эти арендаторы Вам подходят. Опять же, если претендентов несколько, то у Вас будет выбор. Конечно, бывают исключения, если люди только с самолёта и заранее забронировать недвижимость или гостиницу у них не получилось. Но и в этом случае, всё вышесказанное, кроме как «переспать с этим», остаётся в силе.
Будем честны, нельзя на сто процентов определить: порядочный человек или не очень. Но попытаться стоит.
Как избежать проблем в будущем?
Какие же проблемы могут возникнуть в будущем с новыми жильцами? Давайте рассмотрим некоторые из них.
1. Неплатежеспособные арендаторы. Одной из главных опасностей для собственника является выбор недобросовестных и неплатежеспособных арендаторов. Надежные и ответственные арендаторы — залог Ваших стабильных доходов. Поэтому очень важно проверять финансовую состоятельность потенциальных жильцов и даже в некоторых случаях стоит полазить в интернете, посмотреть соцсети вашего будущего постояльца, зайти на сайт Службы Судебных Приставов и проверить, нет ли уже судебных разбирательств по долгам у этого человека. Проверить, не числится ли его паспорт среди недействительных. Есть одна интересная группа В Контакте — «Чёрный список арендаторов». Зайдите и убедитесь, что там нет Вашего претендента на аренду недвижимости.
Есть для Вас одна простая проверенная рекомендация: если арендатор не внес платёж по аренде вовремя и начинает просить Вас подождать с оплатой или просит скидку – это «первая ласточка» о безответственности человека и лучше сразу прекратить с ним договорные отношения. Просто представьте, если бы Вы сами снимали недвижимость, неужели Вы не отложили бы на аренду в первую очередь? Лучше потерять некоторое время, чем потом потерять покой и сон, ходить просить свои же деньги. Некоторые собственники начинают сами оправдывать своих жильцов, искать уважительные причины неоплаты и трудные жизненные обстоятельства. Это всё пустое. Не позволяйте пользоваться Вашей добротой чужим людям.
2. Повреждения и ущерб имуществу. Когда недвижимость сдается в аренду, есть риск возникновения разного рода повреждений и ущерба. Это может быть вызвано неосторожным обращением с имуществом, в особенности, если жильцы содержат домашних питомцев, или даже злым умыслом арендаторов. Рекомендации:
- Берите залог за недвижимость (страховой депозит). Размер определите сами. Обычно он равен ежемесячному платежу.
- Составление и подписание обеими сторонами подробного инвентарного Акта приёма-передачи квартиры вместе с Договором аренды недвижимости поможет защитить интересы арендодателя и использовать документы в качестве доказательства при необходимости.
- Застрахуйте гражданскую ответственность и имущество, чтобы в случае чрезвычайных обстоятельств чувствовать себя защищённым.
3. Нарушение условий договора аренды недвижимости. Излишне напоминать, что грамотное составление Договора аренды и Акта приёма-передачи недвижимости является обязательным при совершении сделки аренды в Ваших же интересах. При этом есть, конечно в бескрайних просторах интернета шаблоны Договора аренды недвижимости на все случаи жизни, НО… При возникновении каких-либо споров, конфликтов и судебных разбирательств все привлекаемые третьи стороны (управляющая компания, полиция, судебные органы) будут опираться на тот двусторонний договор аренды недвижимости, который Вы подписали. Поэтому отнеситесь к составлению договора особо внимательно, а лучше обратитесь к профессиональному риелтору.
Для обоих сторон важно соблюдение условий договора аренды. Однако, некоторые арендаторы грубо нарушают эти условия. Например, без предварительного разрешения от собственника делают перепланировку недвижимости, проводят ремонтные работы на свой вкус и цвет, размещают дополнительных жильцов или даже умудряются сдавать Вашу недвижимость в субаренду. Исходя из этого, в Договоре аренды необходимо заранее, на этапе согласования, указать все права и обязанности обоих сторон и за нарушение условий договора предусмотреть условия его расторжения, а в некоторых случаях, без возврата страхового депозита.
4. Юридические и финансовые проблемы. Владельцы недвижимости должны быть внимательными к юридическим и финансовым аспектам сдачи недвижимости в аренду и соблюдать действующее законодательство того региона и страны, где расположен объект аренды. Речь идет о законности договора аренды, уплате налогов с получаемых доходов и соблюдение других требований законодательства. Незнание законодательства и его невыполнение, как известно, не освобождает нас от ответственности. Например, это касается таких моментов, как регистрация договора аренды недвижимости в Росреестре, если договор заключен на срок год и более, статуса собственника-налогоплательщика (физическое лицо, самозанятый, индивидуальный предприниматель и т.п.)
В заключение, сдача недвижимости в аренду может быть весьма прибыльным и полезным занятием, однако владельцам недвижимости необходимо брать во внимание все возможные риски. Тщательная проверка претендентов и подготовка договора аренды помогут минимизировать риски и обеспечить безопасность и доходность Вашего бизнеса.