Когда супруги состоят в зарегистрированном браке, то вопрос с согласием второго супруга на продажу совместно нажитого имущества не стоит — нотариальное согласие супруга необходимо предоставить при регистрации перехода права в Росреестре.
В противном случае сделку регистратор зарегистрирует, но в Выписке ЕГРН появится отметка о том, что согласие супруга предоставлено не было, даже если вы его просто забыли принести в МФЦ.
Отсюда у вас могут возникнуть проблемы при продаже квартиры в будущем. Ведь сделка может быть признана судом недействительной по требованию второго супруга. Срок исковой давности для таких исков — один год с момента, когда супруг узнал о том, что недвижимость была продана без его согласия.
Требуется ли согласие бывшего супруга, если брак давно расторгнут.
С одной стороны, в соответствии с положениями Семейного Кодекса РФ имущество, приобретённое в браке и является совместно нажитым, независимо от того, на кого оно оформлено (на мужа или на жену) и кем именно из супругов внесены денежные средства при покупке этого имущества.
К совместно нажитому имуществу не относится:
- приватизированная недвижимость, или недвижимость, полученная по другим договорам безвозмездной передачи в собственность;
- полученное в дар одним из супругов;
- унаследованное одним из супругов.
Можно, конечно, заранее побеспокоиться о том, чтобы при разводе не пришлось делить недвижимость, например:
- Оформить недвижимость на Юридическое лицо, например, Общество с ограниченной ответственностью.
- Купить имущество, используя выделенный только вам целевой заем.
- Оформить недвижимость на родственников.
- Использовать на покупку недвижимости подаренные вам близким родственником денежные средства, заручившись документальным подтверждением факта дарения.
- Брачный договор.
Брачный договор, удостоверенный нотариусом распределяет права владения между супругами по их взаимному соглашению на всё имущество во время брака и после его расторжения.
При наличии нотариального брачного договора, заключенного в период брака, либо нотариального соглашения о разделе имущества после развода, либо вынесенного решения суда о разделе имущества — согласие супруга не понадобится.
Если же вопрос о разделе общего имущества супругов так и не был решен и зафиксирован в документах после развода, то имущество, приобретённое в браке так и продолжает находиться в совместной собственности.
По практике Верховного Суда РФ при распоряжении совместным имуществом, которое находится в собственности у бывших супругов должны применяться не положения Семейного Кодекса РФ, а Гражданский Кодекс РФ.
В частности суды ссылаются на статью 253, которая говорит о том, что каждый из участников совместной собственности вправе распоряжаться общим имуществом если не существует документа, определяющего другой режим собственности бывших мужа и жены.
Так, например, сделка может быть признана недействительной по требованию бывшего только в случае, когда будет доказано, что другая сторона сделки (покупатель) знала или должна была знать о том, что приобретаемая недвижимость имеет статус совместно нажитого имущества и у бывшего супруга есть возражения.
Предоставить суду достаточно доказательств этого, как правило, не представляется невозможным.
Сделка по отчуждению совместной собственностью осуществляется после расторжения брака каждым супругом по обоюдному согласию другого, и это согласие предполагается априори, независимо от того, бывший муж или бывшая супруга распоряжается имуществом. Ведь никто из супругов не заявил о разделе и не обозначил свои права на недвижимость соглашением о разделе.
Поэтому заявлять о своих правах на совместно нажитое рекомендуется либо во время брака, оформив брачный договор, либо после расторжения, заключив у нотариуса соглашение и закрепив всё документально.
Когда требуется согласие бывшего. Выводы.
Отношения супругов, состоящих в зарегистрированном браке, находятся в юрисдикции Семейного Кодекса РФ, поэтому согласие супруга необходимо получить, если:
- Один из них отчуждает совместную недвижимость (дарит, продаёт, меняет).
- Один из них передаёт общую недвижимость в залог (ипотеку).
- Один из них заключает договор аренды (найма) на длительный срок (на год и дольше), такой договор требует обязательной государственной регистрации.
- Один из них заключает договор сервитута.
В противном случае, муж или жена, согласие которого не получено вправе обратиться с иском в суд о признании сделки недействительной. Срок исковой давности таких исков — 1 год с момента, когда истец узнал о факте передачи общей собственности другому лицу. Это может быть срок, превышающий 10 лет.
Срок действия согласия супруга либо указывается в самом тексте документа, либо по умолчанию — один год. По истечении года ведь можно передумать и отозвать своё согласие. Отозвать согласие можно только до сделки. После сделки это делать уже поздно. Ваше уведомление об отзыве согласия на сделку уже не имеет юридической силы.
Чтобы согласие потеряло силу и считалось отозванным необходимо письменно уведомить стороны сделки об этом, сохранив факты и документы, это подтверждающие. Уведомление отправляется в простой свободной письменной форме, продублировать можно в мобильных мессенджерах.
Важно: базы данных отозванных согласий не существует.
Согласие бывшего и пункты в договоре сделки.
- Если продавец заявляет, что приобретая недвижимость в браке не состоял, то запросите от него справку из ЗАГСа по форме № 15. Там будут указаны периоды, когда запись о зарегистрированном браке в Книге записи актов государственного состояния отсутствовала.
В договор необходимо включить пункт о том, что недвижимость приобреталась не в браке и согласие супруга не требуется.
2. Если недвижимость приобреталась в период брака, но по безвозмездным сделкам: на основании дарения, унаследования, приватизации) и является его личной собственностью, то в договоре необходимо указать заявление продавца о том, что отчуждаемое имущество является его личной собственностью и согласие супруга на сделку не требуется. Обязательно проверить и написать в договоре, что брачный договор не заключался и судом не назначался иной режим владения совместной собственностью.
3. Недвижимость приобреталась в браке. Есть брачный договор, соглашение о разделе имущества или решение суда: в договор включить пункт о том, что в вышеуказанные документы не вносились изменения и они являются действующими на момент сделки.
4. Если на сделку предоставлено продавцом согласие супруги, то в договоре обязательно указать, что согласие не отозвано, на какой срок действует. Запросить Свидетельство о браке продавца. Эти документы обязательно предоставить в МФЦ при подаче документов на регистрацию сделки.
Важно! После выхода Федерального Закона № 310-ФЗ от 14.07.2022 г. и внесения изменений в СК РФ если сделка заключалась до 01.09.2022 г., для сделки требовалось согласие супруга, но оно не было предоставлено, то такая сделка может быть признана недействительной по иску в суд супруга, согласие которого отсутствует, даже если супруг обратился в суд после 01.09.2022 г. Не имеет значения почему не было согласия.
Для бывших супругов суды применяют нормы статьи 253 Гражданского Кодекса РФ. И если получить согласие бывшего проблематично, прошло много лет и вы не знаете его местонахождение, бывший не контактирует с вами, то действуйте и распоряжайтесь имуществом, до сих пор имеющим статус совместного, как посчитаете необходимым.