Заключение договоров и все операции с недвижимостью регулируются Российским законодательством — Гражданским Кодексом РФ (30-34 главы). В зависимости от объекта недвижимости и участников сделки — Жилищным, Земельным, Семейным кодексами, законами об ипотеке и о государственной регистрации недвижимости.
Различают следующие виды сделок:
- купли-продажи (покупка или продажа готовых для эксплуатации объектов с ремонтом или без ремонта)
- аренды (субаренды) (сделки, участники которых — юридические лица, организации)
- найма жилого помещения (участники сделки — граждане, физические лица в отношении только жилых помещений)
- ренты
- дарения
- наследования
- участия в долевом строительстве (уступка прав по договору долевого участия)
- залога (ипотеки) недвижимости
- раздел имущества.
Сделки с недвижимостью в зависимости от формы оплаты.
- покупка за наличный расчёт ( или за счёт собственных средств на счетах в банке)
- с использованием кредитных средств банка (ипотечные сделки), сопровождаются залогом предмета сделки
- по военной ипотеке (в сделке появляется ещё один полноценный участник — ФГУП Росвоенипотека)
- с использованием различных государственных жилищных сертификатов, в том числе материнского капитала.
Как совершаются сделки, вследствие каких действий? Путем заключения договора в письменном виде и его регистрации в Росреестре с занесением записи в Единый государственный реестр недвижимости. Есть две формы заключения сделки: простая письменная и нотариальная. Регистрация в Росреестре возможна с визитом в МФЦ и подачи заявления в обычном порядке, либо электронная (онлайн) регистрация.
У вас всегда есть право выбора обратиться к нотариусу по желанию, но для некоторых договоров законодательством предусмотрено обязательное нотариальное удостоверение.
Обязательна нотариальная форма:
- ренты
- наследования имущества
- все сделки по отчуждению недвижимого имущества детей и лиц, находящихся под опекой, с частичной дееспособностью (ограниченной)
- сделки с недвижимостью в долевой собственности. Но, если объект долевой собственности продаётся по соглашению владельцев всех долей, как единый целый объект, то возможна простая письменная форма договора.
Важно! 1. Нотариус, удостоверяющий сделку и недвижимость должны относиться к одному региону РФ
2. Если основной договор сделки подлежит нотариальному удостоверению, то и все сопутствующие договоры (предварительный, соглашение об уступке и другое) тоже должны иметь нотариальное удостоверение.
Какие права подлежат обязательной регистрации.
Не все договоры подлежат обязательной государственной регистрации. Перечислим здесь права, которые по закону обязательно необходимо регистрировать:
- Право на недвижимость.
- Хозяйственного ведения.
- Оперативного управления.
- Доверительного управления.
- Бессрочного пользования земельным участком.
- Залога недвижимости (ипотеки).
- Сервитут.
- Обременения недвижимости (ограничения, аренды (на срок от одного года), найма (на срок от одного года), запреты на регистрационные действия, аресты, залог и другое).
Юридические вы вступаете в свои права только с момента регистрации его в установленном законом порядке.