Обременение подразумевает любое ограничение права владельца имущества на пользование и распоряжение недвижимостью свободно и на своё усмотрение.
Поэтому первым действием при выборе объекта недвижимости для покупки является заказ Выписки из Единого государственного реестра недвижимости. В выписке вы увидите собственников недвижимости, наличие или отсутствие обременений, когда и на основании каких документов была зарегистрирована собственность на объект.
В день сделки обязательно проверьте, не появились ли запреты и обременения. Для этого вместе с продавцом недвижимости сделайте запрос на онлайн выписку из ЕГРН из личного кабинета Госуслуг владельца недвижимости. Такая выписка приходит в течение нескольких минут.
В случае наличия какого-либо обременения на недвижимость у его владельца остаётся возможность пользования имуществом, но нет права им свободно распоряжаться, пока не снято обременение.
Сделка с недвижимостью обременением: виды обременений.
Существует несколько видов обременений недвижимости, отмеченных в выписке ЕГРН:
- Залог имущества финансовой кредитной организации или физическому лицу (продавцу этого имущества) до момента полного расчёта за него (ипотека). Заложенное имущество может быть изъято в пользу залогодателя, даже если это единственное жильё( статья 416 Гражданского Процессуального Кодекса). Обременение ипотекой снимается вскоре после полного погашения кредита или после окончательного расчёта с продавцом недвижимости после сделки.
- Арест. Причины ареста могут быть разные: споры о правах на недвижимость, раздел при разводе, большая сумма долга владельца недвижимости перед третьими лицами ( задолженности по алиментам, коммунальным платежам, налогам и прочее).
Аресты накладывают судебные приставы, отправляя информацию в Росреестр. В выписке ЕГРН арест отображается, как запрет на регистрационные действия.
Запрет может быть только на регистрационные действия и сделки, но в некоторых случаях запрет может накладываться и на пользование имуществом.
Для срочного снятия ареста перед сделкой можно обратиться в МФЦ или на сайт Росреестра (при наличии электронной подписи ).
3. Запрет на осуществление государственной регистрации без личного участия собственника недвижимости (или его законного представителя). Такое обременение накладывается по заявлению самого владельца недвижимости с целью защитить своё имущество от мошеннических действий по поддельным доверенностям.
Запрет на сделки без личного участия правообладателя не является препятствием для выхода на сделку без использования представителя по доверенности.
4. Рента — это право владения недвижимостью с обязательством пожизненного содержания и ухода за человеком, которому эта недвижимость принадлежала ранее. Обычно ренту используют пожилые одинокие люди, которые нуждаются в уходе.
Совершать какие-либо регистрационные действия с недвижимостью с рентой можно только с согласия получателя ренты. Договор ренты может быть расторгнут и переоформлен на другого человека, который будет лучше обеспечивать уход за рентополучателем.
5. Сервитут — обременение только для земельных участков. Сторона, имеющая в выписке сервитут, не получает во владение часть соседнего земельного участка, а имеет право использовать эту часть в целях, установленных договором сервитута (например, для проезда к своему участку) (статья 274 Гражданского Кодекса РФ).
6. Аренда. С таким обременением распоряжаться недвижимостью не возбраняется законом, но право аренды у Арендатора при смене собственника арендуемого помещения сохраняется до окончания срока аренды, если договор аренды не был расторгнут перед сделкой купли-продажи.
Обременение арендой вы увидите в выписке только в том случае, когда договор аренды был зарегистрирован в Росреестре. Обязательной регистрации подлежат договоры на срок от года и более.
7. Доверительное управление объектом недвижимости — это ограниченное право распоряжения объектом недвижимости в коммерческих целях для получения прибыли от использования недвижимости.
Распорядитель не может продать, подарить, заложить недвижимость. Все его права по управлению имуществом и их ограничения прописаны в договоре доверительного управления, который подлежит обязательной государственной регистрации.
Однако, в отличие от сделки по аренде, при переходе права собственности на помещение к другому лицу обременение по договору доверительного управления теряет юридическую силу.
Сделка с обременением, которого нет в выписке ЕГРН.
Какие нюансы необходимо выяснить до выхода на сделку, чтобы впоследствии эта сделка не оказалась недействительной и не была оспорена. Скрытые обременения:
- Если продавец квартиры приобретал недвижимость по договору приватизации, а один из участников отказался от приватизации, то Закон предоставляет такому человеку право пожизненного пользования жильём, если он не снимется с регистрационного учета (не выпишется из квартиры) добровольно. Лучше и надёжнее для покупателя будет, если он сделает это перед сделкой.
При покупке квартиры, документом — основанием собственности на которую является договор приватизации (договор безвозмездной передачи жилого помещения в собственность граждан), запросите у владельца Справку о зарегистрированных в квартире лицах на момент приватизации (её ещё называют архивной справкой).
Такую справку собственник закажет в Комитете по управлению имуществом и земельным отношениям Администрации города, обратившись с заявлением через МФЦ. Срок изготовления документа — 14 дней.
2. Если при покупке жилья использовался материнский капитал, в том числе в качестве погашения части кредита, мы тоже не увидим этого в выписке. Справку, подтверждающую или исключающую использование материнского капитала для покупки жилой недвижимости, продавец возьмёт в банке, где он кредитовался. Запросить такую справку (или банковскую выписку со счёта погашения ипотеки) обязательно следует независимо от того, как давно был выплачен кредит.
Перед продажей такой недвижимости необходимо в ней выделить доли всем членам семьи. Также необходимо будет получить разрешение органов опеки на отчуждение детских долей, если среди собственников есть несовершеннолетние, и только после этого можно продавать.
3. Если среди собственников недвижимости есть несовершеннолетние, недееспособные или лица, находящиеся под опекой, то перед продажей требуется получить разрешение органов опеки на продажу.
4. Аварийное жильё также не может быть продано, так как у собственника есть право на получение нового жилья.
5. Если недвижимость является архитектурным или историческим памятником, то такие объекты недвижимости охраняются государством и на регистрационные действия с этой недвижимостью надо получить согласование соответствующих органов.
6. Если недвижимость унаследована по завещанию с определёнными условиями: например, с правом на проживание в ней другого лица пожизненно.
Все эти вышеуказанные моменты должны быть выявлены до выхода на сделку. Поэтому не надо спешить перед покупкой. Тщательно всё проверьте, чтобы в новой квартире жить с радостью и удовольствием!