Собственно говоря, главным документами для продажи комнаты являются Уведомления собственников соседних комнат в квартире о продажи своей комнаты. Остальной пакет собираем аналогично продаже целого объекта.
Дело в том, что преимущественное право покупки вашей комнаты принадлежит вашим соседям по коммуналке. И в первую очередь вы должны уведомить их о продаже своей комнаты. Вдруг они захотят её купить.
Как же узнать, кто является владельцами соседних комнат в коммунальной квартире на самом деле по документам?
Сначала 01.03.2023 года в Выписках ЕГРН перестали указывать персональные данные собственников, но в связи с возникшими трудностями по определению личности соседей- собственников комнат в коммунальных квартирах этот запрет в сентябре того же года сняли для некоторых категорий граждан.
Теперь, если ваше право на комнату зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, права соседей по комнате в коммунальной квартире тоже зарегистрированы в установленном порядке в Росреестре, то для всех владельцев одной коммунальной квартиры информация о других собственниках будет отображаться в Выписке ЕГРН. Даже в том случае, если они не давали на это своего согласия.
Вы увидите в Выписке фамилию, имя, отчество и дату рождения совладельцев коммунальной квартиры.
Право у совладельцев может быть:
- на комнату ( тогда в Разделе 1 «Сведения об основных характеристиках объекта недвижимости» выписки в пункте «вид жилого помещение» будет записано «комната»;
- на долю в квартире — долю в размере комнаты (тогда в Разделе 1 «Сведения об основных характеристиках объекта недвижимости» выписки в пункте «вид жилого помещение» будет записано «квартира», а в Разделе «Сведения о зарегистрированных правах» выписки в пункте 2 «вид, номер и дата государственной регистрации права» будет записано «собственность, доля в праве …».
Запись в разных регионах регистраторами вносится по-разному и от нашего желания не зависит. Разница здесь в том, что не все банки готовы выделить ипотеку на покупку доли в квартире. Ипотеку на комнату одобрят скорее и с большей вероятностью.
Документы для продажи комнаты. Извещение совладельцев.
Уведомить соседей по коммуналке о том, что вы продаёте свою комнату необходимо за один месяц до продажи и в письменном виде, это значит, что на сделку нельзя выходить раньше, могут отказать в регистрации или признать впоследствии недействительной по причине нарушения действующего законодательного порядка (статьи 26 Жилищного Кодекса РФ, статьи 250 Гражданского Кодекса РФ).
Один месяц считается от момента доставки адресату. Моментом доставки по адресу считается дата поступления почтового отправления в отделение связи по адресу назначения (дата на штампе почтового отделения адресата на конверте отправления).
Отслеживать отправленные письма и посылки можно на сайте «Почта России» по номеру идентификатора, который после отправки вы увидите на квитанции об оплате почтового отправления.
Можно отправить составленное извещение в простой письменной форме по почте на адрес регистрации совладельца, если он известен. Если нет — то на адрес коммунальной квартиры.
Можно обратиться к нотариусу для вручения извещения. Стоимость такой услуги у нотариуса составит примерно 1100 рублей на одно извещение. Умножайте на количество совладельцев, которых надо уведомить о продаже комнаты. Эта сумма складывается из стоимости услуги + почтовые расходы + техническая работа нотариуса.
В любом случае у вас должен остаться документ, подтверждающий отправку уведомления.
Текст уведомления должен содержать:
- От кого: фамилия, имя, отчество отправителя.
- информацию о намерении продать свою комнату, площадь комнаты и реквизиты документов-оснований права собственности на неё.
- Стоимость, по которой вы намереваетесь продать.
Важно, что впоследствии вы не сможете продать комнату дешевле той стоимости, которую укажете в извещении. Дороже можно, а дешевле уже не имеете права.
4. Сообщение о преимущественном праве покупки у сособственников по коммунальной квартире и о последствиях в случае неполучения ответа или получения отказа.
5. Дата, подпись.
Документы для продажи комнаты. Перечень.
- Паспорта Покупателя и всех Продавцов. Если от имени собственника комнаты (доли) выступает представитель, то его паспорт и нотариальная доверенность.
Здесь возможны варианты:
- Если комната находится в совместной собственности супругов или была куплена в браке (и между супругами не заключался брачный договор), то понадобится нотариальное согласие второго супруга на продажу комнаты.
- Если комната находится в долевой собственности, а не принадлежит вам целиком, то на сделку должны подойти все собственники долей в продаваемой комнате, имеющие паспорта. Конечно, с паспортами.
Если среди собственников комнаты по долям есть несовершеннолетние дети, то перед сделкой надо будет получить разрешение органов опеки на продажу их долей. По времени это займет ещё около месяца, в лучшем варианте — три недели. На сделку вместе с разрешением опеки необходимо предоставить Свидетельства о рождении несовершеннолетних, в том числе детей с 14 до 18 лет (для них ещё письменное согласие законных представителей на сделку).
2. Документы, подтверждающие извещение соседей в коммунальной квартире о продаже комнаты и сам текс извещения.
3. Договор купли-продажи комнаты в двух экземплярах для продавца и покупателя. Количество экземпляров зависит от количества продавцов и покупателей. Экземпляр для Росреестра не понадобится — все документы Росреестра переводятся в электронно-цифровой формат, в котором и хранятся.