Одной из безопасных форм расчётов сторон в сделке с недвижимостью является аккредитив. Аккредитив — это услуга банка, которая гарантирует взаиморасчёты покупателя с продавцом в сделке с недвижимостью. Покупатель (заявитель) открывает в банке (эмитенте) на имя продавца (бенефициара) специальный номинальный счёт и зачисляет на этот счёт всю сумму покупки (стоимость объекта недвижимости) или её часть из собственных накоплений.
Условия раскрытия аккредитива прописываются в договоре купли-продажи и после регистрации сделки и выполнения этих условий деньги перечисляются на счет продавца.
Услуга эта платная. Стоимость надо узнавать непосредственно в банке. Она разная и зависит от суммы аккредитива, срока и количества счетов, на которые будут перечисляться денежные средства.
Если вы решили купить квартиру и у вас на счетах имеется какая-то сумма, которую вы готовы потратить на приобретение недвижимости, или вы продали свою небольшую однокомнатную и покупаете квартиру большей площади, то часть денежных средств на новое жильё у вас уже есть.
Будет очень неосмотрительно отдать под расписку эти деньги в день сделки при подписании договора купли-продажи и подачи заявления на регистрацию перехода права собственности в МФЦ. Важно помнить, что право собственности на новую квартиру у вас возникает только после регистрации сделки и внесения записи в Единый Государственный Реестр Недвижимости.
И если что-то пойдёт не так и сделку не зарегистрируют, то вернуть свои деньги не всегда получается. Риск приобретателя недвижимости слишком высок при наличных расчётах.
Как происходят расчёты, когда вы используете аккредитив:
- приобретателем недвижимости подаётся заявка в банк на открытие аккредитива;
- к заявке прикладывается договор купли-продажи, где в форме расчётов указывается аккредитив этого банка и условия раскрытия аккредитива;
- в назначенный день покупатель (или обе стороны договора — зависит от банка) приходит в кредитную организацию с паспортами и денежными средствами и заключает трёхсторонний договор об открытии аккредитивного счёта на имя продавца, где банк — эмитент, продавец — бенефициар, а покупатель — распорядитель;
- распорядитель кладёт деньги на счёт аккредитива, получает уведомление о зачислении средств;
- далее сторонами сделки подаётся ( через МФЦ или в электронном виде) заявление в Росреестр о переходе права на объект недвижимости;
- после регистрации сделки с недвижимостью в Росреестре, в банк предоставляются документы, подтверждающие переход права собственности (Выписка ЕГРН) в соответствии с условиями раскрытия аккредитива;
- банк после проверки раскрывает аккредитив и направляет денежные средства на расчётный счёт продавцу по реквизитам, указанным в договоре.
Аккредитив для сделок с недвижимостью. Виды аккредитива.
Самыми подходящими для обеспечения гарантии расчётов в сделках купли-продажи недвижимости являются следующие виды аккредитива:
Безотзывный — когда покупатель не может до регистрации сделки с недвижимостью снять средства со счёта по собственному желанию. Деньги возвращаются ему только в случае, если в регистрации сделки будет отказано или одна из сторон договора (банк или распорядитель) направят уведомление продавцу о том, что возникли причины, по которым сделка может не состояться.
Расчёта будут считаться автоматически безотзывными, если иное не прописано в Договоре купли-продажи.
Акцептный — когда для перевода денег после регистрации сделки с недвижимостью необходимо согласие покупателя, это создаёт дополнительные гарантии для него и защищает от мошеннических действий.
Покрытый — когда продавец получит свои деньги в полном объёме даже в том случае, если на аккредитивном счёте их будет недостаточно. Банк в таком варианте выступает гарантией, а покупатель возмещает недостающую сумму банку.
Безакцептный — визит в банк покупателя не обязателен. При получении банком документов, необходимых для раскрытия аккредитива, банк перечисляет денежные средства продавцу.
Непокрытый — в отличие от покрытого денежные средства предоставляются покупателю банком в виде кредита и могут списываться отдельными суммами по необходимости.
Трансферабельный — когда деньги перечисляются бенефициару с условием, что они будут переданы другому лицу (бенефициару), например, если продавцов несколько, а аккредитив открывается на одного из них. Тогда этот бенефициар должен отдать причитающуюся сумму другим владельцам-продавцам. Это условие обязательно прописывается в договоре купли-продажи.
Не советую выбирать Отзывный аккредитив — по условиям которого покупатель может в любой момент отозвать денежные средства без уведомления продавца. Банк тоже не уведомляет об этом, что является большим риском для продавца не получить свои деньги после регистрации сделки.