Задуматься об уплате налога стоит в тот период, когда вы приняли решение о сдаче своего недвижимого имущества в аренду, чтобы определить для себя заранее самый выгодный статус налогоплательщика и просчитать размер предполагаемого платежа. Надо ли платить налог с аренды жилья решать вам. А как, мы расскажем дальше.
Можно платить налог с аренды жилья, имея различный статус налогоплательщика:
- Гражданина — налог на доходы физических лиц (далее по тексту -НДФЛ) в размере 13%.
- Самозанятого — недавно введённый статус (с 2019 года).
- Индивидуального предпринимателя (ИП) — можно выбрать систему налогообложения: упрощёнка, патент и другие.
Если мы живём себе и живём. Ходим на работу или уже на пенсии, занимаемся внуками или садом. Все налоги нам автоматически рассчитывает государство или организация, в которой мы работаем. В этом случае, приняв решение о сдаче в аренду квартиры, в которой мы не живём, а только платим регулярно за коммуналку, мы будем платить налог в размере 13% ( 15%, если сумма дохода в год превысила 5 миллионов рублей) от суммы всех арендных платежей за год, поступивших нам от квартиросъемщиков.
Причём сумма учитывается полностью. Нельзя уменьшить её на величину расходов на оплату коммунальных услуг и других расходов на содержание этого жилья. Оплата налога производится до 30 апреля года, следующего за годом сдачи в аренду квартиры. Составление и подача декларации при этом обязательна. Это легко сделать в личном кабинете налогоплательщика на сайте nalog.ru.
Заполнение декларации не потребует от вас каких=то специальных знаний и навыков. Надо будет каждый год скачивать обновлённую программу от налоговой и заполнять по порядку разделы, следуя указаниям по шагам. Необходимые документы подгружаются в программу автоматически из портала Госуслуг. Сумма налога тоже рассчитывается автоматически согласно введённым данным. Налог уплачивается до 15 июля года, следующего за отчётным.
Если вы заключаете договор аренды с организацией, то по взаимной договорённости можно возложить обязанность по уплате налога на доходы от вашего имени на бухгалтерию этого юридического лица. Для этого надо прописать в договоре аренды, что арендатор удерживает подоходный налог с суммы ежемесячного платежа в размере таком-то и перечисляет эту сумму в бюджет.
Надо понимать, что владелец арендуемого жилья получит сумму, меньшую на размер подоходнего налога и расчёты будут производиться в безналичном виде.
Налог с аренды жилья. Самозанятый.
Понятие «самозанятые» введено совсем недавно с 2019 года, как экспериментальный специальный налоговый режим, и действует до 2028 года.
Самозанятый — это налог на профессиональный доход, регулируется Федеральным Законом № 422 РФ. На сегодняшний день для уплаты налога с аренды жилья — это самый выгодный вариант. Эта система налогообложения не может применяться при сдаче в аренду нежилых помещений и апартаментов.
Налог рассчитывается по ставкам:
- 4% — для доходов, полученных от физических лиц;
- 6% — для доходов, полученных от индивидуальных предпринимателей (далее — ИП) или от организаций (юридических лиц).
Кроме указанных выше процентов от дохода надо будет оплатить только налог на имущество. Больше никаких фиксированных платежей, страховых взносов платить не надо. Самозанятые освобождаются от обязанности подавать декларацию о доходах. Это самый простой и доступный всем способ.
Зарегистрироваться, как самозанятый, можно тоже не выходя из дома, онлайн:
- через приложение «Мой налог» (скачать мобильное приложение через магазин Google play, RuStore, AppGallery, для айфонов — AppStore);
- в личном веб-кабинете «Мой налог» на сайте налоговой службы России;
- через портал Госуслуг.
Налог уплачивается ежемесячно, если есть доходы, до 28 числа следующего месяца. И это гораздо удобнее, чем вносить сразу сумму за год.
Если вы только зарегистрировались в качестве самозанятого, то вам предоставляется вычет в размере 10 тысяч рублей на налогооблагаемую базу. Вычет используется автоматически , постепенно, путём уменьшения ставки налога на 1%. Вместо 4% вы будете платить 3%, пока не используете всю сумму вычета. Соответственно вместо 6% — 5%.
Весь полученный годовой доход не должен превышать 2,4 миллиона рублей. Если эта сумма будет превышена, то автоматически вы теряете статус самозанятого и должны позаботиться об уплате налога в размере 13% или зарегистрироваться в качестве ИП.
Из отрицательных моментов здесь то, что период уплаты НПД (налога на профессиональный доход) не будет включаться в рабочий стаж, так как страховые взносы в социальные фонды вы не перечисляете. И право на другие налоговые вычеты (имущественный, социальный) у вас не возникает.
Налог с аренды жилья. Предприниматель.
Для ИП существует несколько систем налогообложения, которые применяются при уплате налога с аренды жилья. Это упрощённая система налогообложения (упрощёнка) и патент.
Упрощёнка регулируется ст. 26.2 Налогового Кодекса РФ. Ставка налога — 6% от дохода с аренды жилья.
Если предприниматель применяет схему:
Доходы от аренды жилья — Расходы (коммунальные платежи, ремонт и пр.) = Налогооблагаемая база, тогда ставка составит 15%. Всё зависит от суммы подтверждённых расходов.
Кроме этого у ИП возникает обязанность вносить в бюджет фиксированные платежи в качестве страховых взносов в социальные фонды за себя. Размер такого взноса в 2024 году составит 49,5 тысяч рублей. Если общий совокупный доход предпринимателя за год будет свыше 300 тысяч рублей, то надо будет доплатить в ПФР 1% от суммы, превышающей 300 тысяч рублей.
Декларация о доходах подаётся ежегодно в срок до 15 апреля года, следующего за отчётным. Налоговые отчисления перечисляются в бюджет раз в квартал. Фиксированный платёж можно разделить поквартально, а можно оплатить в конце года.
Патент регулируется статьёй 26.5 Налогового Кодекса РФ. Эта система налогообложения выгодна при сдаче дорогого элитного жилья.
Ставка налога — 6%. Налог взимается с условно возможного дохода, который рассчитывается в зависимости от региона и от площади жилья. Можно рассчитать на официальном сайте nalog.ru. Патент приобретается на срок от месяца до года. На ваше усмотрение. Фиксированные отчисления в социальные фонды уплачиваются в обязательном порядке также, как и при упрощёнке.
Если вы сдаете обычную среднюю квартиру, стоимость аренды которой приближена к усреднённой в этом районе, то вам нет большой разницы: будете вы платить по упрощёнке или купите патент на год. А вот если у вас на сдачу жильё премиум-класса и ежемесячные платежи составят сто — двести тысяч рублей в месяц, то патент в этом случае будет как раз наилучшим вариантом системы налогообложения для ИП.
Делаем выбор. Что нам больше подходит.
Для сдачи в аренду жилой недвижимости на длительный срок, если у вас одна — две квартиры, то предпочтительнее вариант со статусом самозанятого: низкая ставка налога, уплата ежемесячно, нет фиксированных платежей, не надо подавать декларацию. Минимум хлопот.
В случае, когда вы планируете продавать квартиру через несколько месяцев, а пока решили её сдавать, то скорее всего стоит выбрать классическую систему со ставкой 13% налога. Чтобы иметь право на получение социального и имущественного вычета.
Если сдача в аренду жилой недвижимости является вашим бизнесом или дополнительным доходом к основному доходу от вашего бизнеса, и у вас уже есть статус индивидуального предпринимателя, то в зависимости от вида экономической деятельности, от стоимости сдаваемого жилья выбирайте упрощёнку, патент или переходите на НПД.
В любом случае на подготовительном этапе надо просчитать свою бизнес модель.
А главное — вам есть, что сдавать в аренду! Вы счастливчик!
