Не хотелось бы вас огорчать, но после благополучного завершения сделки успокаиваться рано. Риски присутствуют при любых операциях, где фигурируют крупные суммы денежных средств. И в случае с покупкой-продажей недвижимости риски также имеют место быть.
Если одна из сторон решит, что её права нарушены, имели место незаконные действия или подложные документы, то совершенно реально признать сделку недействительной. Только суд может это сделать.
Незаконные сделки делятся на ничтожные и оспоримые.
Срок исковой давности по сделкам ничтожным.
Какие из них относятся к ничтожным:
- в случае когда жильё приобретено у продавца, который использовал средства материнского капитала на его покупку (в качестве первоначального взноса по ипотеке, частичного погашения кредита или другое) и впоследствии продал, не выделив детям доли;
- документы, фигурировавшие в процессе, являются поддельными (это могут быть паспорта, доверенности или подписи в документах);
- один из участников купли-продажи является недееспособным, и вы узнаете об этом только после регистрации (очень распространенная в настоящее время мошенническая схема);
- одна из сторон договора вынудила другую переписать свою недвижимость на неё из-за неисполненных долговых обязательств (подписать мнимый договор).
Такие сделки после заключения уже становятся незаконными по определению. Судом рассматриваются все обстоятельства и устанавливаются её последствия.
Срок исковой давности по ничтожным сделкам — 3 года.
Срок исковой давности по сделкам оспоримым.
Какие из них относятся к оспоримым:
- одна из сторон сделки в момент сделки не осознавала своих действий и может быть признана частично дееспособной (наркозависимые, в алкогольном опьянении и другое);
- участник сделки — несовершеннолетний гражданин с паспортом, подписавший договор без согласия своих законных представителей (родителей или опекунов);
- в случае продажи комнаты в коммунальной квартире или общежитии соседи не были уведомлены должным образом;
- покупатель не видел предмет покупки и после сделки оказалось, что купленная недвижимость не соответствует его представлениям по факту, его ввели в заблуждение по поводу предмета договора купли-продажи;
- договор на сделку был подписан под влиянием угроз и давления или в результате обмана;
- если одна из сторон в течение года после совершения купли-продажи объявит себя банкротом.
Согласно статьи 181 (части второй) Гражданского Кодекса России срок исковой давности по признанию сделки недействительной составляет один год.
Течение срока исковой давности начинается с момента, когда заявитель узнал об обстоятельствах, на основании которых сделка может быть оспорима. Либо со дня, когда давление и угрозы на одну из сторон, под влиянием которых она состоялась, прекратилось.
Если срок исковой давности истёк, потерпевшая сторона может восстановить его, предъявив уважительную причину, по которой был пропущен срок исковой давности (болезнь, временную недееспособность, свое отсутствие по каким-либо причинам и прочее).
Но период восстановления срока исковой давности не может превышать 10 лет (статья 196 Гражданского Кодекса РФ).
Безопасность сделок с недвижимостью.
Чтобы обезопасить себя помните об основных правилах:
- никогда не торопитесь и не поддавайтесь на уговоры завтра же подписать договор и рассчитаться, подготовьтесь;
- никогда не подписывайте важные документы, если видите, что ваш оппонент не в себе, лучше отложите это на другой день;
- лучшим вариантом будет, конечно, обратиться к юристу за экспертизой (такая услуга обычно стоит не дорого);
- если решили действовать самостоятельно, то перед подписанием документов закажите Выписку ЕГРН на выбранный объект. Чтобы она содержала информацию о собственнике надо это сделать вместе с продавцом. Пусть при вас продавец-собственник закажет выписку ЕГРН в личном кабинете Госуслуг и отправит вам на почту. Если это не представляется возможным по каким-либо причинам, то вместе с ним сходите к нотариусу с договором купли-продажи и нотариус закажет такую выписку.
В выписке ЕГРН вы увидите кто является собственником недвижимости, сколько собственников, когда она приобретена и на основании каких документов зарегистрирована собственность, наличие или отсутствие каких-либо обременений и запретов. Вам многое прояснится. Если продавец спокойно и с пониманием относится к вашим запросам, то это хороший знак.
А если наоборот, то стоит крепко задуматься!