Интересы несовершеннолетних в возрасте до 14 лет в сделке будут представлять его законные представители — родители, усыновители или опекуны.
По достижению возраста 14 лет, несовершеннолетний обязательно лично должен присутствовать на сделке. Он самостоятельно подписывает необходимые документы на сделке, действуя с согласия законных представителей (родителей или опекунов). Такое примечание ставится под его подписью.
Сделки с недвижимостью с несовершеннолетними продавцами.
В случае, когда собственниками недвижимости являются несовершеннолетние, то сделка по продаже (любое отчуждение) такой недвижимости возможна только при наличии разрешения органов опеки.
Для получения разрешения необходимо обратиться в Управление социальной защиты населения по месту регистрации несовершеннолетних, в отдел Опеки и попечительства с соответствующим заявлением. В зависимости от региона проживания заявление подаётся либо непосредственно в учреждение, либо через МФЦ (многофункциональный центр).
Вы должны представить доказательства того, что в результате сделки права детей не ущемляются, а наоборот вы действуете в их интересах.
Условиями для получения разрешения на отчуждение имущества детей является последующее приобретение ими лучшей во всех отношениях недвижимости, а именно: жильё должно быть благоустроенным, большей площади или выше по рыночной стоимости, в более экологичном районе и т.д.
Ключевое слово здесь: » последующее», потому что если вы заранее, перед подачей заявления купите или подарите детям в собственность другую недвижимость, то органы опеки могут отказать в сделке, рассматривая эту собственность, как уже имеющуюся во владении и отчуждение долей будет считаться ухудшением условий.
Есть ещё одно допустимое условие для получения разрешения на сделку: открытие депозита на имя несовершеннолетнего и перечисление денежных средств после сделки на этот счёт. Воспользоваться этими средствами дети смогут только по достижению ими совершеннолетия.
Но, учитывая стремительный рост цен на недвижимость в последние несколько лет и рост инфляции, лучше это условие не рассматривать, а использовать покупку жилья и улучшение жилищных условий. Так больше шансов, что вам не откажут.
Перечень документов к заявлению на получение разрешения.
- Заявление подают оба родителя. Понадобятся их паспорта. Если они разведены, то один из родителей может оформить у нотариуса доверенность и согласие на подачу заявления в опеку на второго родителя.
- Свидетельство о браке. Если в разводе, то ещё Свидетельство о расторжении брака, Справка из ЗАГСа о заключении брака (если Свидетельство о браке не сохранилось).
- Свидетельства о рождении всех несовершеннолетних детей-собственников.
- Паспорта детей от 14 лет.
- Если заявление подаёт опекун, то Постановление об установлении опеки.
- Документы правоустанавливающие и право подтверждающие на жильё: выписку ЕГРН, Свидетельство о праве собственности и все документы-основания, которые там указаны (договор дарения, купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, соглашение о выделении долей и прочие.
- Оценку рыночной стоимости жилья.
- Предварительный договор купли-продажи.
- Паспорта покупателей вашей недвижимости.
- Документы правоустанавливающие и право подтверждающие на объект недвижимости, который выбрали для последующей покупки взамен проданного.
Если вы выбрали для покупки недвижимость в другом регионе, и цены там отличаются в меньшую сторону, то необходимо будет представить дополнительно кадастровый паспорт жилого помещения. Приобретаемые для детей доли должны быть больше по размеру и условия нового региона для проживания детей должны быть благоприятнее и экологичнее.
Заявление рассматривается органами опеки в течение 15 дней с момента получения. По результату вы можете получить либо обоснованный отказ, либо разрешение на сделку с выполнением определённых условий.
Отказать могут в следующих случаях:
- если органы опеки посчитали, что выбранная вами для последующей покупки недвижимость будет хуже продаваемой: меньше по площади, дешевле, экология региона хуже для проживания, инфраструктура отсутствует или плохо развита — в итоге имеет место ущемление прав несовершеннолетних и отказ;
- если один из родителей не дал своего согласия;
- покупаемая недвижимость не достроена, не благоустроена (отсутствует горячее водоснабжение, туалет на улице и другое), если в новостройке, то — без отделки.
Получив разрешение органов опеки и попечительства в виде Распоряжения, собираете пакет документов и выходите на сделку. Основной договор купли-продажи для сделки должен содержать все основные положения предварительного в части объекта продажи и стоимости. Для продажи недвижимости с несовершеннолетними собственниками законодательством установлена нотариальная форма сделки.
Нотариус по желанию сторон вправе провести электронную регистрацию договора купли-продажи. У нотариуса это бесплатная регистрация. Оплатить надо будет заверение выписок из ЕГРН, которые вы будете получать у нотариуса после регистрации в Росреестре. Если выбираете обычную традиционную регистрацию, то обращаетесь в МФЦ.
Не забудьте выполнить условия, на которых вам выдали разрешение на продажу и после регистрации документов на покупку новой недвижимости, отправьте подтверждающие документы в опеку (выписку ЕГРН).
Сделки с недвижимостью с несовершеннолетними покупателями.
Несовершеннолетние дети до 18 лет (в некоторых случаях, до 16) законодательством Российской Федерации признаются частично недееспособными и не могут самостоятельно принимать решения и распоряжаться своим имуществом.
В сделках с объектами недвижимости от их имени выступают их законные представители — родители, опекуны или усыновители. Но на покупку жилья на имя несовершеннолетнего разрешений не требуется.
Продажа квартиры если прописан ребёнок
Прописка ребёнка любого возраста в квартире или доме не даёт права на постоянное бессрочное проживание в ней, а уж тем более на владение.
Для продажи такого жилья необходимо, чтобы собственник обратился в управляющую компанию к паспортисту (или на выбор: в МФЦ, в личном кабинете портала Госуслуг онлайн или лично в миграционную службу по месту нахождения жилья) для подачи соответствующего заявления на снятие с регистрационного учета любых граждан, зарегистрированных в недвижимости, владельцем которой он является, в том числе несовершеннолетних.
Родители должны побеспокоиться о прописке ребёнка по новому месту жительства и прописать его в течение 7 дней, чтобы избежать штрафа.
Разрешение органов опеки в таком случае не требуется.