В этой статье нам надо научиться собирать пакет необходимый документов для подачи в Росреестр, чтобы регистрация сделки прошла гладко и не было приостановки или отказа в регистрации.
Большой груз ответственности лежит на Покупателе недвижимости, ведь если сделку оспорят и признают недействительной, то объект недвижимости вернут Продавцу. А вот денежные средства не всегда получается благополучно и быстро получить обратно.
Какие документы нужны для сделки от Продавца недвижимости
Когда вы действуете самостоятельно без поддержки опытного юриста или риелтора, то не торопитесь выйти на сделку, а подготовьтесь к ней со всей серьёзностью.
После того как вы посмотрели квартиру и приняли решение о покупке, свяжитесь с собственником и назначьте встречу за столом переговоров. На встречу запросите у продавца следующие документы:
- Выписку из ЕГРН на дату вашей встречи. И желательно, чтобы продавец при вас заказал выписку онлайн в личном кабинете Госуслуг. Такая выписка приходит быстро и вы будете уверены, что это не подделка.
В выписке содержится много полезной информации:
- кадастровый номер объекта недвижимости;
- все собственники объекта указаны с обозначением долей во владении;
- точная площадь объекта недвижимости без учета площади балконов и лоджий;
- есть перечень документов-оснований, которые собственник должен в подлинниках взять с собой на встречу с вами;
- дата, когда было зарегистрировано право собственности;
- можно увидеть запреты и обременения, если они имеются, в том числе запрет на регистрацию без личного присутствия собственника;
- могут быть другие особые отметки: например, о неузаконенной перепланировке или о непредставлении согласия супруга на предыдущую сделку.
Такую выписку с 01.03.2023 года вы не получите, если будете заказывать в Росреестре самостоятельно. В ней не будут обозначены персональные данные владельца (фамилия, имя и отчество) по закону «О персональных данных».
2. Попросите всех собственников о встрече, чтобы убедиться, что у всех есть намерение продать. Попросите взять паспорта и свидетельства о рождении детей, если есть дети-собственники.
Сверьте данные паспорта и информацию из Выписки ЕГРН, которую вы получили от владельца на день встречи.
3. Если владелец недвижимости в браке или разведен, то понадобятся:
- Свидетельство о браке или Свидетельство о расторжении брака;
- Брачный договор при наличии или Соглашение о разделе имущества (если был развод);
- Справка из отдела ЗАГС о том, что на момент приобретения недвижимости владелец в браке не состоял;
- Согласие супруга на сделку с недвижимостью, если имущество приобреталось в браке и является совместно нажитым.
4. Далее смотрим документы-основания, указанные в Выписке ЕГРН. Таких документов большое разнообразие, это могут быть: Договор долевого участия, Договор купли-продажи с использованием кредитных средств и без них, с использованием военной ипотеки и различных жилищных сертификатов, Договор о безвозмездной передаче помещения в собственность граждан (приватизация), договор дарения, Свидетельство о праве на наследство по закону и по завещанию и другие.
К каждому договору нужны дополнительные документы:
Договор долевого участия. Нужен Акт приёма-передачи объекта, Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Договор купли-продажи с использованием кредитных средств банка требует документов из банка, подтверждающих, что на погашение ипотеки не использовался материнский капитал, и что кредит полностью погашен. Либо справку об остатке долга по кредиту.
Если на погашение кредита использовался таки материнский капитал, то в жилье должны быть выделены доли детям. Без выделения долей такую недвижимость с материнским капиталом покупать нельзя.
Кроме того для продажи такого жилья требуется получить разрешение органов опеки.
Если документы- основания — наследство, то посмотрите на срок вступления в наследство. Лучше, если он больше трёх лет. А в Договоре купли-продажи, который вы будете составлять на сделку надо указать, что если на объект недвижимости будут впоследствии претендовать другие наследники, то продавец обязуется урегулировать все претензии и споры своими силами и за свой счёт.
В случае договора приватизации у продавца надо запросить архивную справку. Это справка о зарегистрированных лицах на момент приватизации. В ней вы можете увидеть лиц, которые могут иметь право пожизненного проживания в квартире.
К любому виду договора попросите документы, подтверждающие полную оплату при покупке жилья, его стоимости: расписки, платёжки из банка, справка о полном погашении кредита и прочее.
5. Кадастровый паспорт на объект недвижимости. Убедитесь, что в помещении нет перепланировки. Кадастровый паспорт понадобится вам, если вы покупаете жильё в кредит.
6. Попросите справку о зарегистрированных в квартире лицах на сегодняшний день, чтобы в договоре купли-продажи указать сроки снятия с регистрационного учёта и освобождения квартиры.
7. Когда продавцу, или одному из продавцов 70 и более лет, необходимо потребовать справку о сделкоспособности. Обычные справки от нарколога и психиатра не подойдут. Они говорят лишь о том, что владелец не состоит на учете у этих специалистов.
В настоящее время сделка с недееспособным гражданином — это одна из самых распространённых мошеннических схем. Вы покупаете квартиру у пожилого человека, а после сделки выясняется, что он (она) является недееспособным и сделку признают ничтожной.
8. Справку из управляющей компании об отсутствии задолженности по оплате за коммунальные услуги и капитальный ремонт. Если лицевые счета продавцов останутся неоплаченными после сделки, то долги по коммуналке останутся на них, а вы откроете свои лицевые счета. Но вот платёж по капитальному ремонту начисляется не на владельца, а на объект недвижимости. И вся сумма долга перейдёт к вам.
Это минимальный перечень документов, которые надо запросить у продавца для чистоты сделки во избежание неожиданностей.
Какие документы нужны для сделки при подаче заявления в МФЦ
После того, как ознакомились с документами на покупку, проверили, что ничего не препятствует сделке, составили Договор купли-продажи, назначайте дату сделки. В МФЦ возьмите с собой следующие документы:
- Паспорта всех участников сделки.
- Доверенность для представителей по доверенности.
- Если среди сторон есть дети, то Свидетельства о рождении, паспорт опекуна и Постановление об установлении опеки (при наличии), Разрешение опеки.
- Свидетельство о браке или Свидетельство о расторжении брака;
- Брачный договор при наличии или Соглашение о разделе имущества (если был развод);
- Справка из отдела ЗАГС о том, что на момент приобретения недвижимости владелец в браке не состоял;
- Согласие супруга на сделку с недвижимостью, если имущество приобреталось в браке и является совместно нажитым.
- Договор купли-продажи по одному экземпляру для каждой из сторон. Экземпляр для Росреестра сейчас не нужен.
Документы на объект недвижимости в МФЦ не потребуются. В Росреестре документы есть в электронном виде. Справки из Управляющей компании , из банков и другие тоже брать не надо для подачи заявления.
Госпошлину вы сможете заплатить безналичным расчётом в окне у приёмщика документов. При переходе права на недвижимость госпошлину платит покупатель. Наличного расчёта в МФЦ нет, поэтому позаботьтесь заранее, чтобы были деньги на карте.
Размер госпошлины для граждан — 2000 рублей. Для земельных участков, строений на земельных участках — 350 рублей.
Срок регистрации сделок в Росреестре при обращении через МФЦ — до 9 рабочих дней.
После того как зарегистрированные документы поступят на выдачу в МФЦ, вы приходите лично (или ваше доверенное лицо по доверенности) с паспортом и описью документов, которую вам выдали на приёме документов, и получаете документы на объект недвижимости.