Сразу возникает вопрос: зачем указывать в договоре купли-продажи квартиры стоимость ниже той, по которой вы фактически её продаёте? Это условие выставляет продавец, чтобы избежать начисления и уплаты налога с дохода от продажи недвижимости, у которой не истёк срок минимального владения.
Риски несут обе стороны, но максимальный риск всегда у покупателя. Если сделка будет признана недействительной, то сделку «развернут», то есть квартиру вернут продавцу, а уплаченные денежные средства подлежат возврату покупателю. И вот тут-то и наступает самое интересное.
При выявлении факта занижения цены объекта недвижимости в договоре всем участникам сделки, в том числе риелтору, грозит уголовная ответственность и огромные штрафы (статья 198 Уголовного Кодекса РФ). Покупатель автоматически теряет статус «добросовестного покупателя» и лишается защиты со стороны закона.
Продажа квартиры с занижением. Санкции.
- Налоговый Кодекс предусматривает административную ответственность за неподачу декларации и несоблюдение сроков подачи декларации о доходах:
- за каждый день неуплаты налога начисляются пени — 1/300 действующей на момент выявления нарушения ключевой ставки ЦБ РФ (статья 75 Налогового Кодекса РФ);
- дополнительно к пени начисляется штраф — 20% от неуплаченной суммы налога, рассчитанного ошибочно и непреднамеренно скрытого;
- если будет доказано, что продавец умышленно уклонялся от уплаты налога, то штраф составит 40% от скрытой суммы налога. При чём сам налог тоже придётся заплатить в полном размере (статья 122 Налогового Кодекса).
2. При несвоевременной подаче декларации штраф начисляется за период просрочки: 5% от суммы налога к оплате за каждый полный и неполный месяц просрочки, но не менее 1000 рублей и не более 30% от неоплаченной суммы налога (статья 119 Налогового Кодекса РФ).
3. В случае уклонения от налога в крупном размере (сумма налогов больше 2 700 000 рублей за период трёх лет подряд) и особо крупном (более 13,5 млн рублей в течение трёх лет подряд) предусмотрена уголовная ответственность (статья 198 Уголовного Кодекса РФ).
Если налоговыми органами будут представлены доказательства того, что продавец намеренно не предоставлял декларацию о доходах в течение трёх лет подряд или указывал в декларациях ложные данные, не отвечающие фактическим доходам, и эти действия повлекли за собой:
- неуплату в размере от 2,7 до 13,5 миллионов рублей, то наказание может быть до одного года лишения свободы, исправительных работ (или штраф);
- неуплату в размере от 13,5 миллионов рублей и больше, то лишение свободы до трёх лет (или исправительные работы, или штраф).
Конечно, если такое нарушение вы допускаете впервые и уплатили в полном размере все доначисленные суммы налога, штрафы и пени, то вас не смогут привлечь к уголовной ответственности. Но ведь выставляемые суммы огромны и не каждый готов к таким штрафным санкциям материально.
Рассмотрим пример.
Петр Иванов в сентябре 2019 года покупает квартиру в строящемся жилом комплексе Москвы по договору долевого участия за 19 млн рублей, а в июле 2021 года продает её за 40 млн рублей, после сдачи дома в эксплуатацию.
При этом он утверждает, что по совету риелтора указал в договоре купли-продажи цену в размере 19 млн рублей и форма расчётов была указана двумя аккредитивами: 19 млн рублей и 21 млн рублей. Основание платежа в каждом аккредитиве: «Расчёт по договору купли-продажи за квартиру по адресу:…..».
В 2022 году декларацию клиент не подаёт (забыл или не захотел), решил, что налог не должен платить, раз в договоре купли-продажи указана сумма 19 млн. рублей.
Сумма скрытого налога составила: 21 млн рублей х 13% = 2,754 млн рублей.
Налоговая инспекция в 2023 году выставляет ему требование об уплате налога и направляет материалы в следственный комитет, где возбуждают уголовное дело.
Начисленные пени и штрафы составили сумму больше 2 млн рублей:
- по статье 75 НК РФ — 300 000;
- по статье 122 НК РФ — штраф 1 101 600 рублей;
- по статье 119 НК РФ — штраф — 826 200 рублей;
- по статье 198 УК РФ — 1 год лишения свободы.
Риелтор по этому делу проходил пособником. Пособник — это лицо, содействующее совершению преступления своими указаниями, советами и предоставлением информации. В отличии от организатора и подстрекателя преступления вина пособника считается наименьшей и степень наказания меньше, но умысел является преступным и ударит по репутации риелтора в будущем.
Освобождаются от налога доходы:
- От продажи жилой недвижимости (доли), если продавец и его супруга являются родителями двух и более детей до 18 лет или если дети учатся очно, то до 24 лет, либо если продавец — один из указанных детей. Кроме этого должны быть соблюдены ещё условия, указанные в пункте 2.1. статьи 217.1 Налогового Кодекса РФ.
Это новая налоговая льгота введена совсем недавно, но уже применяется.
2. От продажи любой недвижимости, если она находилась в собственности не менее минимального срока владения (не менее 5 лет, в некоторых случаях — не менее трёх лет).
3. От получения недвижимости в наследство.
4. От получения недвижимости в дар от близких родственников или супруга (супруги).
Подавать декларацию о доходах обязательно, если получен доход:
- от сделок с недвижимостью (транспортными средствами и пр. имуществом), находящимся в собственности меньше минимального срока владения (если закон не освобождает вас от налогообложения);
- от продажи имущественных прав (переуступка права требования по новостройке);
- от дарения недвижимого имущества (автомобиля, акций, долей, паев и пр.) от лиц, не являющихся близкими родственниками и членами семьи;
- от вознаграждения по договорам и соглашениям (аренды, найма, ренты, трудовые договоры, когда работодатель не удерживает и не перечисляет за вас налоги в бюджет);
- от иностранных компаний-работодателей: налоговые резиденты (граждане России, проживающие и находящиеся на территории России не менее 183 дней подряд в году).
Ещё десять лет назад налоговики не справлялись с контролем над доходами граждан и у некоторых наших соотечественников возникло чувство безнаказанности. Но государственные органы проработали вопросы оснащения системы контроля за сбором налогов техническими средствами и разработали единый слаженный алгоритм внутреннего цифрового взаимодействия различных государственных структур.
Всё это делает делает позволяет отслеживать движение денежных средств и имущества не только организаций, но и каждого человека. И платить налоги нам придётся, как бы не хотелось. Это обойдётся гораздо дешевле.