30 декабря 2023 года вышел новый порядок передачи объектов долевого строительства в период с 30.12.2023 по 31.12.24 года, который регламентируется Постановлением Правительства № 2380 от 29.12.2023 года. Его положения несколько отличаются от действующего до этого порядка.
Первое отличие заключается в том, что уведомить дольщика о завершении строительства дома строительная организация может не только по почте заказными письмами, как было раньше, а посредством направления письма, подписанного усиленной электронно-цифровой подписью представителя застройщика, на электронную почту или любым другим способом, указанным в договоре долевого участия.
В течение 7 дней с даты получения такого уведомления дольщик обязан связаться со строительной организацией и согласовать дату осмотра готового объекта для приёма-передачи.
Далее при осмотре дольщик с представителем застройщика составляют Акт осмотра, в котором указывают выявленные недостатки объекта или технологического оборудования.
В случае, когда обе стороны пришли к соглашению, что обнаруженные при осмотре дефекты не являются существенными, стороны подписывают Акт приёма-передачи квартиры, а застройщик безвозмездно устраняет выявленные недоделки. Срок устранения определен не более 60-ти календарных дней со дня подписания Акта. Дольщик не может отказаться от подписания передаточного акта, если выявленные дефекты являются несущественными (незначительными).
Застройщик несёт ответственность только за выполнение своих обязательств по договору и должен устранить:
- конструктивные дефекты;
- недостатки при проведении внутренней отделки, если отделочные работы выполнял сам застройщик (должно быть указано в договоре долевого участия).
Если отделку выполняла по договору подряда другая организация, то ответственность за брак несёт этот подрядчик.
Новыми Правилами установлено, что если участник долевого строительства уклоняется от подписания передаточного акта и осмотра квартиры в течение одного месяца с даты, установленной договором долевого участия для передачи объекта, то застройщик имеет право составить односторонний передаточный акт.
Если у сторон возникли разногласия по определению степени выявленных недостатков и дольщик считает их существенными, то требуется дополнительный выход на осмотр уже со строительным специалистом, который сделает экспертное заключение по выявленным дефектам.
Второе существенное отличие заключается в том, что по новым правилам:
- выбор специалиста для участия в составлении Акта осмотра с застройщиком согласовывается, но отсутствует требование предъявлять к кандидатуре строительного эксперта дополнительные требования, кроме тех, что установлены законодательством;
- дата осмотра со специалистом назначается в течение пяти рабочих дней с момента наступления разногласий сторон во время первого осмотра объекта, но не ранее чем через три рабочих дня с даты согласования кандидатуры эксперта;
- экспертное заключение после осмотра объекта должно быть направлено застройщику не позднее 3-х рабочих дней с даты осмотра.
Какие же требования предъявляются к строительному эксперту:
- Такой специалист должен иметь Свидетельство о прохождении независимой оценки квалификации и включен в реестр НОСТРОЙ (Национальный реестр специалистов в области строительства) или НОПРИЗ (Национальный реестр специалистов в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования).
- Стаж работы в отрасли строительства не менее 10 лет.
- Стаж работы на инженерных должностях не менее 3 лет.
- Законченное высшее образование в области строительства, проектирования или изысканий.
- Строительный специалист должен иметь трудовой договор с ИП или организацией — юридическим лицом, которые являются саморегулирующими организациями, осуществляют подготовку проектной документации и соответствуют требованиям Главы 6.1 Градостроительного Кодекса РФ. (третье отличие)
Реестры существуют официально с 01.07.2017 года (ФЗ №372), в них включаются специалисты, прошедшие аттестацию и обладающие высокопрофессиональными навыками.
Если вы при осмотре квартиры обнаружили существенные недостатки, то выставлять свои требования застройщику вы вправе только на основании заключения строительного эксперта, в котором:
- будут перечислены все дефекты, в том числе те, которых вы можете не увидеть:
- будет выполнена оценка устранения этих недостатков в денежном выражении для предъявления требований к строительной компании.
Как принимать квартиру от застройщика, если выявлены существенные недостатки.
При выявлении при осмотре объекта с участием строительного специалиста существенных дефектов дольщик вправе отказаться от подписания Акта приёма-передачи объекта и:
- Потребовать от строительной компании устранения всех обнаруженных недостатков согласно заключению эксперта безвозмездно в 60-дневный срок. 60 календарных дней отсчитываются со дня подписания Акта осмотра с перечнем дефектов. После коллегиального осмотра квартиры с участием специалиста Акт осмотра должен быть направлен застройщику в течение 3 рабочих дней.
Важно! Предоставить беспрепятственный доступ в квартиру работникам строительной компании для устранения недостатков, зафиксировать факты предоставления доступа. Препятствуя застройщику и уклоняясь от предоставления доступа, вы лишаете себя права на удовлетворение ваших требований. Суд посчитает ваш иск к застройщику необоснованным и откажет вам.
2. Если строительная компания отказывается или не устранила выявленные дефекты в течение назначенного срока, то потенциальный владелец квартиры вправе потребовать:
- уменьшения стоимости объекта по договору долевого участия на сумму, обозначенную в экспертном заключении для устранения недостатков;
- возмещение расходов дольщику на устранение выявленных дефектов самостоятельно в денежном выражении.
Для этого свои требования дольщик оформляет в виде досудебной претензии, отправляет её застройщику и фиксирует момент получения.
Выставленные в претензии требования должны быть удовлетворены не позднее, чем в течение 10 рабочих дней с момента получения претензии.
3. Если и на этот раз строительная компания бездействует, либо выполнила требования дольщика не в полном объёме по истечении установленного срока, то владелец квартиры на всех основаниях вправе обратиться с иском в суд.
Все свои действия и переговоры со строительной компанией необходимо фиксировать в письменном или электронном виде любыми разрешенными законом способами. На все направленные вам уведомления и письма отвечать в письменном виде и хранить переписку до устранения всех разногласий.
Обратите внимание! До завершения судебных разбирательств нельзя делать ремонт в квартире и самостоятельно устранять дефекты своими силами.
Как правило, в процессе суда ответчик может и скорее всего потребует проведения независимой судебной экспертизы для оценки стоимости работ по устранению недостатков на объекте. Строительный эксперт, приглашенный судом приедет к вам в квартиру ещё раз. По фотографиям ни один специалист ни за какие деньги не будет делать экспертное заключение.
К тому же можно потерять гарантию застройщика.
Если же набраться терпения, то в суде вы можете взыскать со строительной организации, кроме суммы по оценке эксперта:
- компенсацию всех судебных издержек: госпошлину, оплату услуг строительного специалиста, услуг юриста и прочие;
- потребительский штраф;
- компенсацию морального вреда.
Гарантийные сроки и устранение недостатков.
Гарантийный срок по договору долевого участия не может быть меньше 5 лет со дня передачи квартиры по Акту приёма-передачи объекта. На технологическое и инженерное оборудование в составе объекта — не меньше 3 лет со дня подписания первого передаточного акта по многоквартирному дому.
Недостатки могут быть устранены по гарантии при условии, что они обнаружены в течение гарантийного срока.
Застройщик может быть освобожден от ответственности за дефекты, если докажет, что они произошли из-за:
- нормального износа в процессе эксплуатации объекта или инженерного оборудования в нём;
- некачественного ремонта, выполненного самим собственником квартиры или нанятыми им третьими лицами;
- нарушения дольщиком инструкций по эксплуатации объекта, отделки и технологических систем. (статья 7 ФЗ № 214).
Четвёртое отличие. Новые правила чётко указывают на то, что передача новых квартир после окончания строительства регулируется Федеральным Законом № 214-ФЗ с изменениями и дополнениями в редакции от 14.02.2024 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…».
Закон о защите прав потребителей не применяется в данном случае.
Отсюда вытекает, что дольщик не освобождается от госпошлины при стоимости иска до 1 миллиона рублей и не может выбирать в каком суде территориально будет рассматриваться дело.