Расчёты будут безопасными, когда соблюдаются все условия сделки, обозначенные в договоре между сторонами, а интересы и права сторон защищены от посягательств. В любых товарно-денежных отношениях конечной целью сделки является получение объекта сделки покупателем и соответствующего денежного эквивалента — продавцом.
Важно учитывать, что юридически право собственности на объект недвижимости возникает не в момент подписания Договора купли-продажи, не в момент расчёта, а после внесения записи о сделке в Единый Государственный Реестр Недвижимости. Поэтому безопасный расчёт:
- не может производиться до перехода права собственности;
- не должен зависеть от сторон договора купли-продажи, когда он уже заключен.
Какие виды расчётов между покупателем и продавцом могут гарантировать безопасность и надёжность? Таких видов несколько и у каждого из них свои преимущества и недостатки.
Безопасные расчёты по сделкам с недвижимостью. Виды.
- Электронная регистрация.
- Аккредитив.
- Ячейка банка.
Электронная регистрация. Сервис электронной регистрации можно заказать далеко не в каждом банке. Ещё пару-тройку лет назад онлайн сделку можно было провести только в Сбербанке России и банке ВТБ. В настоящее время эту услугу с безопасными расчётами предоставляет своим клиентам ещё и Альфа-банк.
У каждого банка свои особенности проведения удалённой онлайн сделки и стоимость услуги.
Общим является то, что:
- заявку можно подать из дома без визита в кредитное учреждение; для проведения сделки потребуется всего один визит в банк;
- денежные средства (собственные и кредитные) поступают на специальный номинальный счёт и хранятся там до поступления в банк из Росреестра информации о регистрации перехода права на объект недвижимости от продавца к покупателю; затем автоматически поступают на счёт, указанный в договоре;
- значительно сокращаются сроки окончательного полного расчёта: для квартир — до 3 рабочих дней; для земли и дома — до 5 рабочих дней.
Для удалённой сделки есть ограничения:
- доступна только для граждан России;
- недоступна для нерезидентов;
- невозможна при военной ипотеке.
Есть ещё ряд ограничений, касающихся количества объектов, цепочек в сделке и различных обременений, об этом вы можете прочитать в этой статье.
В случае, если сделка требует нотариального удостоверения, то провести электронную регистрацию может нотариус. У нотариусов есть все необходимые полномочия для этой операции и взаимодействия с Росреестром по межведомственным каналам.
Электронная регистрация у нотариуса бесплатная, но не такая безопасная. Заплатить нужно будет за заверение каждой страницы Выписки из Единого Государственного Реестра Недвижимости, которая поступит к нотариусу. Для безопасности расчётов деньги обязательно должны пройти через банк, в кассе купюры и паспорт плательщика пройдут проверку на подлинность.
Аккредитив. Эта форма безопасных расчётов является не такой удобной, как первая, потому что требует нескольких посещений финансовой организации.
- Сначала Покупатель открывает аккредитив на имя Продавца в банке.
- Стороны подают заявление в МФЦ на регистрацию сделки и перехода права на недвижимость.
- Когда готовые после сделки документы поступят в МФЦ Покупатель или Продавец (в зависимости от условий раскрытия аккредитива) получает в МФЦ Выписку из ЕГРН, в которой подтверждается переход права собственности и предоставляет документы в банк.
- Аккредитив раскрывается и денежные средства поступают Продавцу в течение одного- трёх дней.
Подробнее об аккредитивах можно узнать здесь.
Есть одно «но» у этого безопасного способа расчёта: обе стороны договора должны активно участвовать в расчётах, выбирать время для посещения банка и МФЦ . Это обстоятельство затягивает процесс сделки. Однако безопасность гораздо приоритетнее, чем высокий риск.
Банковская ячейка. Если стороны договорились использовать для безопасных расчётов ячейку банка, то обе стороны сделки наносят визит перед сделкой в банк и заключают там Договор банковской ячейки для расчетов, проходят в хранилище и кладут в ячейку наличные денежные средства.
Ключ от ячейки хранится у Покупателя до момента регистрации, но в целях безопасности без Продавца он не имеет доступа к ячейке.
После получения Выписки ЕГРН в МФЦ, которая подтверждает регистрацию перехода права от Продавца к Покупателю, обе стороны договариваются о новой встрече и визите в тот же банк, где был заключен Договор банковской ячейки и Продавец забирает из ячейки денежные средства.
В случае банковской ячейки важно проверить купюры на подлинность и посчитать сумму без ошибок. А в целом этот способ безопасный и напоминает предыдущий, только стоимость этой услуги в банках за последние два года значительно увеличилась и составляет примерно 8000 рублей (плюс — минус).
Если Покупатель очень торопится, то предложите ему безопасную электронную регистрацию. Наличные расчёты в день подписания Договора купли-продажи с подтверждением распиской рискованны прежде всего для Покупателя. Ни о какой безопасности в этом случае не может быть и речи.
Ведь если сделку приостановят или не зарегистрируют, то квартира останется в собственности у Продавца, свои деньги вы можете ещё долго не увидеть в полном объёме. Да, вам пообещают всё вернуть, но когда — процесс может затянуться на долгие годы.