Сделки с недвижимостью между близкими родственниками всегда будут вызывать подозрения у государственных органов. Почему?
Ведь казалось бы в такой сделке всё прозрачно, люди друг другу доверяют и не обманут родного человека. Между своими не может быть никакого мошенничества с недвижимостью.
Тогда почему существует риск, что сделку с недвижимостью между близкими родственниками могут признать недействительной?
У каждой медали две стороны: с одной стороны близким родственникам проще договориться друг с другом, а с другой — близкие отношения могут значительно повлиять на условия договора и результат сделки с недвижимостью.
Всё зависит от того какие истинные цели преследуют участники сделки с недвижимостью. Для выгоды какого лица она совершается.
Сделки с недвижимостью между близкими родственниками. Минусы и плюсы.
В налоговом законодательстве РФ есть термин «взаимозависимые лица». Взаимозависимые лица — это и есть те самые близкие родственники. К близким родственникам относятся те же категории родственников, как и у наследников первой очереди: супруги, родители, дети, родные братья и сёстры, бабушки, дедушки и внуки.
Сделка — это всегда переход права собственности на объект недвижимости. У сторон договора всегда есть определенные права и обязанности. Одна сторона передаёт другой объект недвижимости, а другая сторона его обязана принять, оплатить (если это купля-продажа), содержать и прочее.
Не всегда близкие родственники исполняют свои обязанности и часто бывает так, что сын покупает маме квартиру, но после сделки фактически проживает в этой недвижимости сам с семьёй. Сын преследует цель сохранить своё имущество в случае развода, а мать в результате теряет льготы и государственные пособия и ютится в старенькой однушке. Это мнимая сделка — фактический результат сделки не совпадает с документальным.
Или, например, внук дарит бабушке дом, а бабушка в день сделки снимает со своего счёта все накопления примерно по стоимости такого дома. Такая сделка является притворной, потому что прикрывает сделку купли-продажи.
Для сделок с близкими родственниками часто устанавливается особый налоговый порядок:
- у нотариуса это сниженный тариф на услуги;
- больше привилегий при унаследовании недвижимости;
- освобождение от налогов при унаследовании имущества или получении в дар.
Но в сделках с недвижимостью между взаимозависимыми лицами покупатель теряет право на имущественный вычет. Точно также налоговые органы рассматривают сделки между супругами и близким родственником одного из супругов. Например, если супруги решили купить квартиру у свекрови, то муж имущественный вычет от приобретения это й недвижимости не получит. А вот у супруги сохраниться право на вычет.
Эта сделка опять же относится к сделкам между взаимозависимыми лицами.
Если рассматривать сделки между супругами, то чтобы избежать выяснений с налоговой инспекцией и других имущественных недоразумений, лучше всего оформить у нотариуса Брачный договор между супругами, где определить принадлежность имеющегося и приобретённого в будущем имущества. Тогда сделки между супругами не будут под вопросом надзорных органов.
Надо помнить, что сделку между взаимозависимыми лицами легко признать недействительной и для передачи своего имущества близким родственникам надёжнее не искать кривых дорожек, а использовать безвозмездные сделки дарения, наследственный договор или завещание.
Когда-то может быть у налоговой инспекции не хватало ресурсов, в том числе информационных, и возможностей для выявления «темных» схем налогоплательщиков с целью уйти от налогов. Но сейчас в период всеобщей цифровизации экономики такие возможности появились и уже в 2024 году налоговый контроль значительно усилиться со стороны государства. Выбирайте прямые пути и не будет больших потерь.